房价答案在东莞飘

房价：答案在东莞飘

  开盘价是5300元，4年过后，在一线城市实施限购令仍难止涨势的情况下，该项目的“好楼”均价是7800元。剔除通胀和产品升级的因素，该项目在中国房地产*红火的年代里，价格几乎没有上涨。

  在时间为纬、房价为经的坐标系中，把这两个数字连接起来，将会得到政府梦寐以求、近乎完整的调控目标曲线：基数适中，微步上涨。

  这不是传说，是现实。虽然这个项目不在京沪广深的超级城市，但也不是籍籍无闻的穷乡僻壤，而是位于中国改革开放的前沿及GDP伟人广东省的东莞市。

  所有指标都表明这是个很大众化的典型项目。与万科项目相隔咫尺，无论是从体量、位置、客群、产品定位还是户型设计，都可以代表东莞的主流居住。

  我们的常识并不支持这样的曲线和它显示的事实，特别是面对作为GDP伟人和经济强市的东莞。

  出口是中国经济三驾马车之首，而以出口加工产业而言，东莞乃至可以称为“世界之都”。2010年东莞GDP到达4246亿元，经济规模国内排名第九。有着超过500万的外来人口，香港和台湾的工作人口超过50万，还有得改革先机先富起来的200万本地居民。这个离香港140公里的加工工业的好地方，生产了全球销量一半以上的IPHONE。

  房价的“东莞之惑”何来？是什么神秘气力对冲了房价上涨的动能？

  当地禀赋和资源分布的平均化。当问到该项目所处位置时，开发商坦承，虽然是属于旧区改造，但该地段其实不具备特别的黄金位置优势。因为东莞所辖区镇凡三十余个，质素和发展水平都很平均，没有强势的市核心所带来的区段落差。

  广东人整体富裕程度居全国之先，但多由传统经商致富，富得“得法”，1是均富、2少暴富。而广东的改革开放和经济搞活多自乡镇始，这使得当地城乡差别较小，城镇居民收入的均富状态得以强化。而近似城乡一元的土地交易机制相对宽松，造成在大部分时间内的土地供应相对充足。

  省域政治经济功能分散化和均衡化。就城市而言，广东不止一个明星，论人文历史教育行政，固然是广州；论跨区域经济影响力，当属深圳；论国际化都市和时尚核心，又有香港；至于宜居指数，呈现出可喜的“老王卖瓜”，委曲可以说是珠海，但其优势其实不明显，省际辐射力接近于无。至于东莞这样的城市，吸引外来*购到，想得到也做不到。

  本地经济自然发展。尊重分工，不好高骛远，不弄大而全，如金融核心贸易核心等等。东莞成为全球较大的加工基地，当然不乏政府大力招商之功。但客观地说，这主要是经济规律分工的结果，与香港的地利之便、强大而绵长的海外侨源，产业落地遵循着先小后大、由低至高的自然成长进程。这使得城市和房地产有了一个起步早、发展稳的状态。

  更重要的是政府的无为而治。一方面注重实业，经济结构稳健，不弄放卫星式的经济发展模式，不刻意谋求土地财政和区域炒作。对大批的产业人口，东莞在商言商，不谋求他们的长时间居停。

  在城市发展过程中，没有突发性的利好，没有大规模外来购房人口的涌入，一般不会有突发性大幅度的短期房价上涨，就不会形成“买房必赚、买房多赚”的预期和故事。

  东莞故事的启示在于，房地产调控“工夫在诗外”。以北京上海为代表的一线资源城市和以东莞为代表的实业城市，呈现出截然不同的楼市“景观”，折射出资源分布和收入分配的失衡是房地产的混乱之源。

  而东莞模式的悲痛在于，在中国现有政经棋局和发展模式当中，它不但不会被效仿，而很可能遭到排斥。政绩崇拜导致的“运动式”透支发展模式，将有可能使“答案从东莞飘走”。这种劣币驱逐良币的宿命，决定了房地产调控的长期性和复杂性。

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