对万达轻资产模式的点疑问.DG

对万达“轻资产”模式的三点疑问

这两天，关于万达要做轻资产的炒得沸沸扬扬。大家都知道万达是做重资产的，之前*在万达商业上市时还说持有物业面积全球第1，怎样一夜之间“变轻”了呢？轻在哪里？

原来，1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司这四家金融机构签署*框架协议，4家机构拟*240亿元人民币，建设约20余座万达广场——用他人的钱盖万达广场，坐享租金分成，不花一分钱就能赚钱。

只不过我对这次合作还有几点疑问，想请教一下万达领导或各位业内人士，能否给我答疑解惑：

疑问一，为什么这次轻资产模式只考虑新建万达广场的租赁*，不斟酌销售收入？尽人皆知，租赁*只占万达收入的一小部分，依照2014年业绩，万达的合同销售收入1601.5亿元，其中租金回款110.8亿元，租赁业绩只占收入的6.91%。实际上，*万达收入的大头还是来自于物业销售。本次*的20个万达广场一定是复合型的综合体，包括住宅、商业、办公楼等。根据公告，住宅和办公的销售收入并未被纳入和基金公司的*分配中，难道基金公司只愿意*商业部份未来的租赁*吗？

具有里程碑式的意义疑问二，万达商业的租赁*真能令人满意吗？根据万达商业招股书，截至2014年6月30日，万达已完工的持有物业建面1470万平方米，其中购物核心建面1020万平方米，购物核心可租建面808万平方米，购物核心平均租金为75元/平方米/月。再看万达2014年全年事迹快报，万达的持有物业建面2157万平方米，租金回款110.8亿元，依照招股书数据，购物核心可租建面占持有物业建面比例的55%，那末持有2157万平方米物业，购物核心的可租建面为1186万平方米，租金约77元/平方米/月，折算下来每天只有2.6元/平方米/月。作为商业地产的租金，这一水准应该算是相当低的，真能够满足基金对租金的*要求吗？

另外，我对租金收入中还有一个小疑问，为什么在2157万平方米的持有物业建面中，只有56%能“产出”租金，剩下是哪些面积，能创造怎样的价值？如果不能创造价值，那以后在谈论持有物业建面时应当标示清楚。

疑问3，为什么基金参与的是新建20个万达广场，而不是从成熟运营的万达广场中选择若干个进行收购？众所周知，商业地产的发展有不可确定性，一般基金总是会选择已运营的成熟项目，或是未来有很大确定性的商业项目进行*，*这个合作却要*新建20个万达广场，说实话我没法理解。我们来看下2013年6月-2014年6月新开工的万达广场，其中3个位于一线城市，8个位于二线城市，34个位于三4线城市。万达广场的平均租金已经不高，如果还集中在三四线城市会更低，真能满足基金*需求吗？是不是这些基金特别不专业呢？

上述三个疑问，希望有识之士能给我明确答复。不过这会我只能对万达的轻资产概念说一声“呵呵”了！

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