招商地产释放产品转型信号.源泉

■本报 王玉光 北京报道

关注中低收入人群住宅解决方案，正成为一些“顺势而为”的地产上市公司对未来住宅市场渐趋一致的判断。

查处了一批国企“蛀虫”继万科一季度股东大会高调明确将“小户型”作为未来主攻方向后，招商局地产控股股份有限公司（招商地产，）近日又宣布，将与清华大学合作，未来5年出资500万元，用于启动一项名为“中国住房与城市发展研究”的科研项目。

招商地产总经理林少斌表示，清华大学建筑学院将以招商地产遍布全国的房地产项目作为研究载体，深度展开上述研究内容的实践。研究成果定期向社会发布，使其成为“人人可用的通用产品”，并在相关产业政策制定方面给政府提供参考。

对于招商地产而言，此举似乎是一个明显的产品线路调整信号：这家地产上市公司今后将逐步转向“小户型”和“绿色建筑”主导的“政策市”。

必然调整

据悉，“中国住房与城市发展研究”项目将设置三项课题：一是国家未来的住宅产业政策，二是面向中低收入人群的住宅开发技术，三是建立节能减排、绿色建筑的评估体系。

“实际上我们早就开始关注小户型了。”林少斌告诉本报，深圳市第一个廉租房项目就是由招商地产投标兴建的。

今年4月初，招商地产联合北京嘉铭地产，以16.5亿元拿下北京市昌平区一块建筑面积50万平方米的土地，其中有25万平方米将被规划建设限价房。保障房占项目总体开发的一半，这在目前京城房地产界尚属罕见。

林少斌对此解释说：“国家产业政策如此要求，企业必然要随着调整。如果说未来住宅市场的供应量将有1/ 是出自保障房的话，那企业至少也要以1/ 的精力去关注。”

尽管针对中低收入人群的保障房产品盈利空间有限，但林少斌认为，这一产品面对的是中国最为庞大的购房人群，业务很有保障。作为一家房地产上市公司，在业务配比中形成相对稳定的收益板块尤为重要。就这一点而言，保障房形成稳定投资回报的能力，并不亚于公司的持有型商业等租赁业务。

“单纯做商品房是有风险的。你举了牌，拍了地，拿了个地王，盖出的房子一旦卖不出去，公司就麻烦了。”正是基于这样一种判断，林少斌意识到适当增加中低收入住宅配比的重要性。

值得关注的是，这种主动的产品业态调整，与招商地产近期内的重大融资案正同步进行。

早在今年 月17日的股东大会上，招商地产曾提出公开增发80亿元的融资计划，用于收购公司控股股东蛇口工业区拥有的6宗土地使用权，以及投资本公司的14个房地产开发项目。

据林少斌透露，目前上述融资方案已经获得监管部门的过会批准。而那些至今还在排队上报增发的企业，能达到过会要求的却很少，大都卡在“90/70”政策、限制别墅用地等相关的产业政策上。

100亿元目标支撑

虽然招商地产积极投资产品研发的举措，被清华大学副校长袁驷赞誉为“研究型房地产企业的表率”，但林少斌仍表示，作为上市公司，其定位仍然是“实实在在地给股东创造利润”。

4月初，继成功合作拿下北京东三环白家庄商务地块后，招商地产二度联手北京嘉铭地产在北京市昌平区拿下50万平方米的住宅用地，成为在地产市场震荡之后仍逆市扩张土地储备的少数地产商之一。

虽然该公司4月14日发布的一季度业绩报告显示，受人民币升值影响，一笔远期外汇交易持仓合约浮动亏损增加，致使其净利润比去年同期减少42.1％，但林少斌对本报表示：受国家限制外资政策的严格控制，招商地产的外汇贷款规模并不大。且从目前来看，“一些外汇贷款还是赢利的，因为利率较低。”

林少斌解释，这是销售项目较少导致的。未来二季度，招商地产的销售进度和资金周转将明显加快，北京、上海、深圳和南京等地为数众多的项目将先后面市。三季度将现销售高潮。

对于2008年定下的100亿元销售目标，他充分自信：“至少有19个项目的销售作为支撑，这些项目大都在重点城市的核心地段，比如位于北京市朝阳公园边上的公园1872项目，仅在认购阶段就已销售得差不多了。”

据了解，截至目前，招商地产已经在全国12个城市布点58个房地产项目，总规划建筑面积超过500万平方米。

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