地产成交量回升或将导致房价过快上涨使得政

地产：成交量回升 或将导致房价过快上涨使得政策加码 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

上周，我们组织了广深地区房地产联合调研，主要观点如下：市场回暖，既有价格回调的因素，也有部分观望需求转入购买的原因；9月份之后，商品房供应量将加大，成交量将继续回升，预计幅度在 0%左右；房价将小幅上涨，我们担心政策的再次加码。因此，我们建议投资者不能过于乐观。

广州合富辉煌黎文江观点：成交量逐渐回升成交量回暖原因：主要是政策调控下价格下降所致。广州均价难以下跌：与2007年一经调控价格就回落不同，这次广州房价一直围绕在1.1至1.2万元/平波动，价格难以下降。成交量继续回升：目前情况类似于2008年，成交量逐步回升，预计后续成交量有 0%左右的环比增长。

中原地产周曜观点：政策调控难放松关注9月房价走势：9月份将是个比较重要的月份。现在担心9月份太热，导致开发商定价出现非理性，从而使得政策再次调控。

让观众切身体会到新泻县的纺织文化新风潮。 同时 万科谭华杰关于市场走势观点：房价走势至关重要9月份成交关键：如果9月份市场能够务实，保持冷静，对商品房销售价格做出谨慎的判断，在供应量增加的情况下，价格有一定的回落，那么接下来半年到一年的时间内将会保持乐观的看法；如果出现非理性的情况，则对明年做出不乐观的判断。

万科调研纪要：万科重回增长之路（详见正文）调研结论：通过对一线房地产企业的调研，市场专家的座谈分析，以及我们草根调研所获得的信息，我们得出了以下几个调研结论：

（1）9月份楼市表现很可能超出市场预期，房价可能小幅上涨。

（2）结合最近政策不断释放出的信号，我们担心，房价的上涨可能会引来新一轮的政策调控。

（ ）对投资者而言，面临的状况可能是，楼市向上，而政策向下，这类似于2009年8月份至2010年4月份的状况，因此，我们认为，在这种背景下，房地产股难有大的市场行情。

行业跟踪分析报告上周（8月18日至20日），我们组织了广深地区房地产联合调研，主要拜访了广州合富辉煌的首席市场分析师黎文江先生，深圳中原地产的周曜先生，万科董事会秘书谭华杰先生，探讨了房地产市场最新动态及未来走势，并参观了部分楼盘项目。

我们此次调研得出的结论是：7、8月份成交量回暖，既有价格回落的因素，还有部分观望需求转入购买的原因；9月份之后，商品房供应量将加大，成交量将继续环比上涨，预计幅度在 0%左右；但是，我们担心商品房成交量的放大，或将使得房价重回上涨趋势，可能导致调控政策的再次加码，从而使得房地产市场陷入第二轮博弈阶。主要理由如下：

目前成交量的回暖，主要有以下几个原因：（1）由于受到政策调控影响，部分开发商给予价格上的适当让步，达到部分需求的心理价位，刚性需求入市，成交量上涨；（2）目前流动性依然过剩，通胀预期导致保值增值需求增加，成交量上升；（ ）政策经过4个月的消化期，房价未见实质松动，因此，部分观望心理的购房者转入买房导致成交量上升。

商品房供应量将持续增加，成交量继续环比上涨的概率大，主要理由如下：由于2009年四季度至2010年一季度商品房新开工面积大幅增加，而这部分新开工经过6个月到1年左右的时间就能上市销售，因此，在今年下半年的9月份之后，商品房的供应量将大幅增加，供应量的增加将会持续6到8个月的时间，也就是说会持续到2011年年中；根据对各个开发商供应量的预计，供应量最大的月份应该是今年的9月至11月份。

9月份之后，商品房的成交量会逐渐增加，但大幅度增加的可能性也比较小，预计月度成交量环比上涨幅度会在 0%左右，回归到正常年份的平均成交量。

房价可能事与愿违，重返上涨趋势。当然，在供求关系的主导下，下半年供应量的增加应当导致销售价格的下跌，但往往会事与愿违，当成交量上涨的时候，个体的决策是自身利益最大化，部分销售较好的企业会逐渐提升自身产品的销售价格；而之前封盘未售的楼盘重新开盘，其销售价格并没有经过前期市场的理性调整，开盘定价会依然较高，从而导致销售价格的重新大幅上扬。