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房价高涨的时代,楼市已然成了投资客的乐园。投资、投机性购房行为的剧增也被普遍认为是推高房价的罪魁祸首。即使在部分投资因为政策收紧预期而提前开始出货的 月,据中原调查数据显示,目前北京投资购房比例仍达到了20％；上海甚至高达26％；广州约为17％、深圳约为22％、天津为15％。

显然,抑制投资、投机需求一直是本轮楼市调控的核心内容之一。但经历了年初一段时间的低迷后,从二三月开始,以二三线城市为发端,房价又开始新一轮的上涨,显示前期调控效果并不理想。14日后政策接连出台打压楼市,业内对新出台政策的执行力度及效果,曾一度提出质疑,但昨日银监会官员出面解释了二套房认定规则,对这一规则的明晰大大挤占了投资空间,显示出此次调整的强硬态度。

政策直接打击楼市投资市场

而据央行近日披露的贷款流向数据,一季度房地产贷款继续增长,其中,个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长5 .4％,比上年末上升10. 个百分点。这一数据充分说明,房价高涨背后信贷资金推动因素明显。这也为在增加供应短期内无法见效、增加房地产持有环节税收仍需时日背景下,直接有效地抑制房价上涨,指明了方向。

从4月15日国务院发布购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 0％；贷款购买二套房首付不得低于50％,利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的则大幅度提高首付款比例和利率水平；到4月17日,国务院又要求对楼价上涨过快的一线地区暂停发放第三套住房贷款；再到昨日有权威人士透露,将采取最严格的二套房认定,即以借款人实际持有房屋数量为准,而非现行以银行信贷记录为准。近期从信贷角度进行的楼市调控政策如暴风骤雨一般席卷了整个楼市。

消息传出后,各地成交量迅速回落,部分城市房价出现议价空间,深圳等投资客集中的重点城市也开始有投资客抛售手中物业,甚至有人预测,中国楼市全民投资的时代已告终结。业内人士指出,此次新政比2007年的“9·27新政”力度更大,也是以往政策所从未出现过的,市场出现如此反应也不意外。

景博行昨日推出的新政分析报告指出,新政对投资客打击力度相当大,中央已吸取以前调控的教训,把自住、改善、投资、投机类型都全部考虑周到,每个政策下来都环环相扣。

首次购房需求得到充分考虑

虽然楼市调控剧烈,但对于首套置业者调控还是给足了空间。虽然首付增加,但月供和利息相应降低,而且首次置业者一般不会买90平方米以上的房子,因此新政对其影响不大。此外由于新政迫使部分二套房以上购房者离开市场,房源相应增加,首次购房者需求紧张局面反而得到缓和。

而对改善性需求来说,由于一手楼市70％买家属于改善性,而这部分人必然受到利率提高以及首付五成政策的限制,入市门槛提高,因此新政大大抑制了二次及以上购房者的需求,使市场进入新一轮的观望期。

对于重点打击的投资、投机性置业者,严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款,对炒房将有非常大的打击效力。但报告也指出,豪宅市场的投资客由于其购买力强劲,即便是在政策出台之前,这些客户的首付也大多达到了40％至50％,因此受新政影响不大。

一个值得注意的现象是,虽然一些小投资客在新政逼迫下将离开楼市,但部分实力雄厚、经历了几轮房价起伏的大投资客眼下却似乎并不着急。世华地产市场研究总监肖小平表示,长期在房地产市场浸染,很多投资客非常敏感,目前的政策调控也在他们的“预料之中”,部分投资客从 月份“两会”期间他们就已经开始出售房产,“他们手中的供款还比较充足,只要不断供就不会恐慌”。

景博行分析师还表示,目前新政力度虽然很大,但投资客和开发商仍有办法应对。如投资客可以转移去价格洼地掘金,开发商也可以采取为购房者暂时垫付首款；用价格优惠抵消利率上浮；分期付清房款等办法。因此业内人士称,新政究竟能否将投资客逼出楼市,是否意味着炒房时代的暂告段落,一切还得观察后续政策落实以及市场消化情况。

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