超城调剂公积金新政后京公积金贷款占比.蹭飞

超20城调整公积金 新政后京公积金贷款占比现回落

4月二手住宅签预计在6000套左右，新政后公积金贷款占比有所下落

根据链家地产市场研究部统计，截至24日，4月北京二手住宅签量为3702套，比1月同期下降74.4%。预计全月销售量在6000左右，有可能创出自近5年来除2012年春节月以外的较低量。同时，受到公积金新政的影响，公积金贷款占比低于正常水平。以链家的销售来看，4月以来公积金贷款占比约30%，比1月正常水平下降约6个百分点。

(注：以上根据链家地产销售数据统计，不代表全市水平，仅体现趋势。其中3月由于加快销售，改良需求较多，采取商贷的占比较高。)

■ 最新进展链家地产市场研究部张旭认为，在3月销售量严重透支、新政后购房需求观望以及暂停签影响下，4月二手住宅销售量跌落谷底。同时，4月7日公积金政策调剂后，换房人群的首付比例大幅提高，再加上贷款额度与缴存的综合性限制，使用公积金贷款购房的占比与2012年下半年至今年1月水平相比有所回落。

“国五条”后23城公积金政策调整，大城市收紧小城市放宽

根据链家地产市场研究部监测统计，自“国五条”出台至今(2月20日以后)，有23个城市和地区前后调整公积金政策。根据核心内容的不同，可以看出这一番调剂偏向各异。其中，北京、苏州、福州、长沙、武汉、成都和丽江为较典型的收紧性调剂，上海和杭州也有小幅收紧；贵州、泰安、湘西(部分城市)、烟台、南昌、沈阳、焦作、绵阳、巴彦淖尔为宽松性调整。

链家地产市场研究部张旭认为，随着公积金贷款在购房贷款比例中的上升，公积金也成为各地方楼市调控的主要方式之一。与去年公积金贷款政策普遍放松的相比，今年公积金贷款政策调整的特点，一是有松有紧，地方差异性较大。二是调整方式多元化，综合手段应用的更多。如按申请贷款购房面积段不同限制较高贷款额度，贷款申请额度、偿还情况与申请人工资水平、缴存年限和额度挂钩等。

对于偏向收紧性调剂的城市，可能来自两方面的压力：一方面，短期内房价上涨压力仍然存在，需贯彻核心调控收紧的策略，特别是北京这样房价上涨相对较快的一线城市，继续抑制需求释放。另一方面，由于市场回暖，2012年公积金贷款放款额大幅上涨，发放贷款额度超计划，收紧的城市中基本都存在这种问题。造成贷款余额吃紧。

张旭认为，不管公积金是出于何种原因收紧还是放宽，基本可看到各城市在收紧的进程中都不同程度减少对刚需的误伤，也或多或少会影响到改善性需求。但从政策影响看，公积金政策的收紧使得购房门槛提高，却不会完全限制刚需和改善需求的释放。将促使需求释放节奏放缓，但总量不会明显减少。

16城市出台调控细则，国五条难以普遍落到实处

根据链家地产市场研究部监测统计，截至目前，全国35个省会城市和计划单列市已公布2013年房价控制目标，但落实“国五条”的城市仅有北京、上海、重庆、天津、沈阳、西安、南宁、杭州、济南、南京、郑州、福州、宁波、青岛、广州、深圳16个城市。其中明确涉及“20%个税”的城市只有北京、上海、重庆、天津、沈阳、西安和南宁。其余城市在细则中基本避谈个税调剂，多数城市提到对商品房预售采取较严格的监管政策。

链家地产市场研究部张旭认为，“国五条”是在全国房价延续上涨的背景下出台，从核心层面看，调控进一步收紧的态度非常明显。截至目前，已落实“国五条”城市基本都是较为典型的大中型城市。从今年3月70大中城市价格指数变化情况看，这16个城市新建商品住宅与二手住宅的价格环比涨幅都超过全国平均水平，调控压力较为明显。

就地方的细则内容看，地方调控加码的态度其实不十分积极。在具体履行细则中，仍然有部份城市并没有实质性的调控变化。关于“国五条”中*受关注的二手房“20%个税”，有超过半数城市未在新政中提及。

从调控方式上看，关于新建商品住宅的监管方面，有12个城市明确提出通过不发预售证的情势限制开发商涨价，或成为地方普遍运用的调控手段。不过后续的履行力如何也尚待视察。

张旭认为，本轮调控后市场调剂的幅度不会超过2011年。一是，当前市场存在短时间调剂的预期，但中长期仍然看好。二是，本轮调控措施主要是信贷税费上调剂，并不能真正的抑制购房需求。三是，从各地细则来看，唯一少数城市是属于国五条新政真正意义上的落地。

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