这才是过去年来房地产调控最震撼的一次.蹭飞

这才是过去10年来，房地产调控最震撼的一次松绑

昨天楼市有很多，北京再次出现非限价土地，市政府牌子换地方，部份城市房贷利率下调。伟哥都简单的解释一下，当然这些都远远没有一个直辖市的政策变化来得迅猛，很多人恰恰的忽视了这个最重磅的政策变化。

1：北京的土地不限价毫无意义，只是很多人走夜路的时候喊号子，和政策松绑毫无关系。

这样的舞蹈孙河的两宗地不限价了，但你算过这个起价的楼面价吗？

4.3万平米起价24.5亿，楼面价5.6万，依照这个楼面价成本价最少8万吧？不限价就代表随意拿10万+？过去的商品房住宅哪一个没有限价？

这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。

2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ等地块，地块成交不限价。

另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。对市场毫无影响。北京累计供应的限竞房土地合计已多达86块，限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。依照7090占大部分计算，北京已经出让成交的土地将构成超过万套限竞房。

不限价土地供应，对市场来讲，短期毫无影响，天量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。归根结底楼市看信贷政策，在天量土地供应下，2019年楼市不乐观。如果不取消认房又认贷，市场很难走出泥潭。

2：昨天影响最大的一个政策，也极可能是过去10年楼市最震撼的一次松绑

简单的总结一下，也就是过去土地出让中的租赁型住宅可以销售了。这影响有多大？

伟哥简单的分析一下：

中原地产研究中心统计数据显示：截止日前，全国已有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。

北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。合计供应的出租房用地接近600万平米，按照60平米一套平均计算，大约供应出租房10万套。

其中最多的是上海，接近300万平米，另外北京也有30宗地合计大约有139万平米：

北京已成交超过30宗土地中部分70年持有出租房139万平米，大约能够提供租赁房源2.3万套（其中有4宗为100%持有，其他为不同比例配建）

全国这600万平米的租赁住宅，因为大部分在一线和二线城市，依照货值计算，如果变成可销售的住宅，那末价值大约亿。

这也是第一次出现租赁土地改变属性，有几个影响：

一：土地属性变化，过去全国的近百宗土地都有改变属性的可能性。

2：经过招拍挂的土地，属性在出让后变化了，这很少有先例。

3：影响未来租赁租房的供应量，租赁的政策方向变化，

从全国租赁城市落地政策看：

从政策内容看，主要是加减法政策，加法增加供应，减法，减少选择租赁居住的阻力。

主要有两个方向：一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极。另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。这类到目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

整体看，建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，对房地产调控来说，不单单租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不但仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

80多省市的政策有利于市场安稳发展，但包括租赁和销售等行为都存着很多问题，所以还需要落地执行进程中的各地细化调剂。

从长远看，租赁市场会在各城市的政策落地后，有所安稳。健康发展。在所有政策内容中，最直接有效的政策仍然是直接的土地供应，租赁土地房源的供应，对稳定租赁市场的影响将从2018年开始愈来愈大。其中，影响最大的城市是北京、上海。

所以把租赁土地再次销售，这个政策远远比北京的不限价土地要影响深远的多，这个政策的落地履行，与走势，将影响很多相干政策的变化。

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