中信信托败走青岛吗

一波未平一波又起。继青岛凯悦中心之后，青岛又一个房产项目因无力兑付而走上拍卖之路。而此次拍卖更显尴尬。

2013年1月8日，在山东省高级人民法院进行的中信—舒斯贝尔资产拍卖又敲响了新年房地产项目拍卖第一声。与青岛凯悦案如出一辙，该案首次拍卖依旧没有落槌。更令人不解的是，据知情人士独家透露，截至拍卖当天上午10点，并无人交保证金，也没有真实竞买人到达拍卖现场。不乐观的拍卖形势使得即将到期的信托能否全额兑付极具悬念。

本报尝试拨打舒斯贝尔总经理及负责该青岛项目的经理齐玲香的，但对方均推脱，称“该项目应找具体工作人员”，对于对其资金流向的质疑，对方也未给予回应。

近日赴日照了解到，该房企因项目多年不开工、资金链紧张等问题在日照当地口碑较差，而资金链出现紧张的真正原因或是由于大量资金移往国外所致。

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此项目是在2010年发行的“中信—舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”的标的，发行时间为2010年7月22日至2010年8月27日，发行规模为7.1亿元，预计年收益率为9%~13%，期限为30个月，以此推算该笔产品将在今年2月23日到期。

根据中信信托在2011年5月给出最后一次信托管理报告，截至2010年9月，中信信托共募集优先级资金总额5亿元，据了解，此后并未进行增发。按一般信托融资成本10%~15%计算，舒斯贝尔需要偿还中信信托6亿元左右资金，然而，从目前来看，仅通过抵押物折现的方式恐怕难以偿付。

中信信托对于该项目兑付危机早有防范。在信托成立之时，中信信托对融资方进行了土地抵押及股权控制，将位于青岛黄岛区的“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”两宗地块使用权作为抵押，当时的评估价为12.7亿元。据了解，本次拍卖的物品除了以上两宗土地的使用权，还有包括售楼处、样板间、地下车库在内的部分建筑物，总面积达4.5万平方米，总价值却缩水至7.89亿元，折价近5成。

7.89亿元只是起拍价。在并不乐观的拍卖形势下，假设拍品3次流拍，将会进行两次折价，按照每次20%的折价率计算，最终价值仅有5.04亿元，这与舒斯贝尔需要偿还的6亿元左右金额，有不小的差价，这对于一个小型房企来说并非小数目。

据了解，舒斯贝尔对中信信托提出的赔偿要求表示不满，因为，截至2010年11月，舒斯贝尔仅使用信托资金4.13亿元。而两者的纷争远不止于此。对此，中信信托相关人士向本报表示，其中的纠纷会按照程序解决。中信信托相关人士同时表示，存在的兑付风险不会由投资人承担，基本能保证投资人的收益。

资金掣肘 或有蹊跷

据了解，涉案中的舒斯贝尔青岛项目一直没有真正动工，只建成了总面积3200平方米的售楼处与样板间，4.2万平方米的地下车库仍在建设中。很显然，这样小的体量并不需要4个多亿的资金。“如果不是因为拍卖 这个事件，大家都不知道有这个项目。”多位青岛开发商向表示。

近日前往了舒斯贝尔山东总部日照了解到，该开发商在当地早已口碑不佳，此前其大肆宣传的公馆项目进行了大量吸金后多年停止施工，另一酒店项目君临天下酒店虽运营良好，却没有按照合同约定向业主返利，业主上访，民间纠纷从未停止。那么，舒斯贝尔青岛项目融到的4亿元资金究竟用到了何处？

据了解，自2010年以来，舒斯贝尔并没有在国内进行过正式的项目开发，知情人士向透露，大量资金很可能流向了海外，被作他用。

山东舒斯贝尔是舒斯贝尔集团的全资子公司，除房地产开发以外，澳大利亚舒斯贝尔集团还主营游艇建造与经营以及国际贸易，多名知情人士所指的海外便是舒斯贝尔掌权人齐晓香所在的澳大利亚。

本报致电舒斯贝尔日照项目董事长金明（齐晓香的丈夫）了解情况，他向表示，被拍卖的青岛项目是由齐玲香（齐晓香的妹妹）负责的。通过他给的联系方式，拨通了齐玲香的，但被告知，具体项目的情况需要问项目工作人员，她并不知情。之后多次尝试拨打该负责人，均被挂断。对于质疑舒斯贝尔将大量资金转移海外的声音，短信向齐玲香求证，但并未得到其任何回复。

借路信托 饮鸩止渴

资金的去向我们不得而知，但通过多个项目缓慢甚至暂停的施工可以明显看到，舒斯贝尔在国内的房地产项目确实遇到了很大的资金紧张问题。以购房者的身份，走访其在日照一个多年停工的项目，销售人员向表示，项目这两年停工确实是因为资金链出现了问题。

但受到公信力差、资产规模小、风险保障措施缺乏等因素的制约，小型房地产企业通过银行贷款等渠道的融资面临较大障碍，然而，房地产信托较高的融资成本却使其饮鸩止渴。一方面是项目进展缓慢导致的多年零收益，另一方面是房地产信托高收益率牵制下的负债压力，对于像舒斯贝尔这类自有资金不足的小型房地产企业来说，若寄希望于房地产信托这棵“救命稻草”，风险极大。