租售同权之后又来共有产权地漏

租售同权之后又来共有产权,房产调控的长效机制正扑面而来!

北京向来是政策高地，往往很多新政策一经出台，各地方政府就纷纷效仿、推广，而后席卷全国。

近日在家勤快，北京市住建委又起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，正式面向社会公开征求意见。一时间也是引得社会各界议论纷纷。

看点

01

什么是共有产权住房？

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设在站主营家电及消费电子商品之外，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可以由市级代持机构持有

。

其也是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

共有产权住房从某种程度上来说，降低了房屋的出售价格，大大提升了某些无房家庭的购房能力。

举个例子，如果你手上存有一笔首付款，但不足以支撑自己购买自住型商品房，就可以选择这种共有产权住房。

看点

02

申请共有产权住房的条件？

一个家庭只能购买一套共有产权住房；单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。

另外，对家庭成员名下无房也做出了明确规定：

01

已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议或有住房转出 记录的。

02

有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。

03

申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

04 申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同签前书面承诺腾退所租住房屋。

这直接排除了打算“投机取巧”家庭的资格，也保障了那些真正需要这类“刚需住房”家庭的权益。

看点

03

共有产权住房租售该注意什么？

共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，不过可以向原分配区住房城乡建设委提交申请，由代持机构回购。

而已满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买。若代持机构放弃购买的，其转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

购房人取得不动产权证已满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

对于已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。

看点

04

北京是首个试点城市吗？

不过，北京并不是第一个提出共有产权住房的城市。

作为全国首个共有产权住房试点城市的淮安，一开始也并不被市场所接受。经过整整十年的摸索与改进，才初具影响。

上海也是紧随其后，从推行共有产权住房到现在已经过去了七年。

上海作为超一线城市，其房价也是贵上云霄，因此市民对共有产权住房的渴求也是远大于淮安，可以说是完全不同的际遇了。

而同属于超一线城市的北京，上海对北京的参考意义也远胜于淮安。

看点

05

共有产权住房利大于弊？

共有产权住房的推出究竟是利大于弊还是弊多于利呢？

首先我们来举个例子，比如购房者手头有30万的存款，银行贷款了70万，就是说购房者可以买到总价值100万的房子。但是如果是共有产权住房，购房者与政府按照5:5的产权份额分配，就是说购房者可以用30万的存款购买到200万的房子，购买力直接拉高一倍之多。

毋庸置疑的一点就是，这个政策的推出对于刚进入社会，购买能力还相对较弱的的人群是极为有利的。而且，共有产权住房相对于廉租房更是好的多，毕竟产权是实际握在手里的。

同时，与政府共有产权从一定程度上增加了房屋涨跌的抗性，比如上文这个价值200万的房子跌到150万，而我们购房者损失的也仅仅是25万而已，风险同权，但利益也同权。

在执行该政策时，购房者对房价的预期势必会降低，也对购房人群进行一定的分流，对刚性的需求得以缓解，房价也会相对理性许多。

当然，它的弊端也是非常明显的。前文提到，取得不动产权证满5年后可以按照市场价格购买政府份额后来获得商品住房产权。

对于市场价格的评估究竟如何进行？购房者在收购政府那部分产权的时候，肯定希望价格越低越好，这就引起了一定的冲突，甚至会有利益的输送。

而该政策的实施，对传统的购房理念也会形成比较大冲击，可能购房者宁愿背负贷款，也不愿意接受这种新型的购房方式。

总的来说，这个政策如果得以推行，还是利大于弊的，不过政府也应该根据市场的反映做出相应的调整。

租售同权之后，又出现了共有产权的政策，除了租房，购房也有各种模式可供选择，这才是真正的房地产市场的长效调控机制！