阳光恪守地价成本美食

经历了199 年那场惊心动魄的海南房地产泡沫破裂之后，对于易小迪和他领导的阳光100置业有限公司来说，“冒进”显然不会是投资策略的关键词。用时钟概念选城市、严守楼面地价标准、专攻二三线城市，从阳光100近年来的公司运营路线图中，可以清晰地看到它的拿地脉络。■本报 陈海保 北京报道

最近一个多月以来，王红沿着“成都—武汉—北京”这样一个轨迹往返奔波的次数更为频繁。

身为阳光100置业（成都）公司总经理的他，不仅要打理成都的土地一级开发生意，还要率领一个专业团队对武汉一块占地面积为540亩的土地进行前期调研和定位。

这块地位于江夏区藏龙岛科技园区汤逊湖畔，是母公司阳光100置业集团有限公司（简称“阳光100”）在2月19日花费2.52亿元所得，楼面地价412元/平方米，约为2007年的四分之一。

在如今的楼市冬天里，此举被一些媒体视为逆市拿地的范本。阳光100也“默认”了此观点。不久后，其官方站转载了一篇题为《楼市迷局之中 阳光100逆势进军武汉》的文章。

但阳光100对拿地仍然持一贯的谨慎态度，不论市场的“好与坏”。“2009年我们的策略是谨慎扩张，并无明确的拿地计划。”4月1日，阳光100常务副总裁范小冲对本报表示。

在楼市疯狂的2007年，他坚定地批判房地产市场上出现的北京诚邀澳门企业参与首届“京交会”“面粉贵于面包”的现象。直至被很多人视为“底部”的今天，他依旧如故，让阳光100像法国巴黎大磨坊一样，把“面粉”变成有品牌的“面包”。

0％地价成本标准

“悬崖勒马！”每当回忆起两年前在成都的那场竞拍会，范小冲就会后怕。

镜头回放到2007年7月20日，成都土地交易中心。出乎阳光100董事长易小迪和公司其他股东的意料，香港信和置业（008 .HK）董事会主席黄志祥突然现身拍卖会，并亲自出手举牌，以超过41亿元（11 0万元/亩）的报价，夺得成都 66亩城东沙河地块新地王。

一块原本志在必得的土地失手了。早在2005年，阳光100便作为土地一级开发商，在拍地前做好了地块所有的规划设计，连售楼处都已成形。

“当时我们也举到了900多万元，但最高出价绝不会超过每亩1000万元。”在轮番举牌之后，范小冲认为在关键时刻阳光100还是及时刹车了。

事后，易小迪坦承拿地失败的主要因素是资金实力拼不过上市公司，但阳光100的员工更多认为这主要是老板谨慎的做事风格所至。与潘石屹、冯仑等人共同经历了199 年那场惊心动魄的海南房地产泡沫破裂之后，“冒进”显然早已不是易小迪投资策略中的关键词。

“我们有自己的成本底线。”范小冲说。成立18年来，阳光100已经形成了一套拿地标准：在二三线城市拿地的楼面地价为周边在售楼盘均价的 0％，在一线城市拿地的楼面地价为周边在售楼盘均价的40％，在此基础上根据具体情况有约5％的浮动空间。

依此标准，成都东沙河地块远超过阳光100拿地的成本底线。据悉，该地块折算楼面地价是 400多元/平方米，周边同类地段楼盘售价已接近6000元/平方米，楼面地价和周边楼盘售价之比高达57％。

让阳光100体会到“煮熟了的鸭子飞了”的感觉的城市还有泉州，面对高达600万元/亩的竞价其最终只好选择放弃。

福祸相倚。从表面上看，阳光100在2007年拿地不顺，但在今天看来，当年的放弃也让阳光100一次次避免了巨幅土地难以消化的困境。

在2007年股市大牛市的背景下，很多房地产上市公司以土地为题材，利用20～ 0倍甚至更高的市盈率来增发、扩股、圈钱。当楼市低迷的2008年和金融海啸来临时，过量的土地储备不仅仅变成了烫手的山芋。

拿武汉地块，阳光100也非心血来潮，而是“盯”了很久。早在4年前，阳光100就在武汉成立办事处，负责城市调研和找地块。“这年头，为进入一个城市拿地而等待4年的开发商十分罕见。”一位圈内人士如是评价。

非控股连锁拿地策略

如果拿到一份《阳光100品牌连锁推介手册》，细心的你一定会发现封面上那些浅色的中文字，那是阳光100进军的部分城市名称。当然，这些城市里的阳光100项目并不完全都是品牌连锁。

这份20页厚的手册的卷首语竟然出自中国连锁经营协会秘书长之手，里面的内容更是详细地介绍了加盟的条件等内容。

在2008年年初，阳光100开始公开推介“阳光100非控股品牌加盟连锁”模式。与全国各地公司合作，占有合作公司20％~40％股权，输出所创建并拥有的 “阳光100国际新城”、“阳光100城市广场”等品牌和管理标准，计提4％管理费。

通过非控股直营连锁模式，阳光100快速扩张，这也是当时资本处于劣势情况下的拿地策略。因为阳光100在2007年招拍挂屡次无功而返，拿地压力越来越大，并且影响了项目开发。

实际上，从2001年开始，阳光100就在尝试非控股直营连锁模式，但并没有成体系推广，直到2007年年底《阳光100品牌连锁推介手册》出现。据本报了解，在阳光100所拥有的项目中，主要的非控股直营连锁项目有重庆阳光100城市广场、桂林阳朔·阳光100西街广场、沈阳阳光100高尔夫丽园项目和长沙阳光武广国际等。

“最理想的目标是希望未来非控股方面的销售比例能占到集团的40％以上。”范小冲在一年前接受媒体采访时如是表示。

但他在近日接受本报采访时却另有新说法，表示控股开发项目才是未来的主方向。有阳光100内部人士认为，当年大力推广非控股直营连锁项目是非常时期的非常手段，现在房地产市场开始回归理性，地价的跌幅远高于房价，控股开发项目成为主旋律。例如，今年在武汉所拿的项目就是阳光100独资开发。

种种迹象表明，阳光100在去年年中的发展策略重点放在控股开发上。一个典型的例子是，在2008年8月，阳光100传出花6.8亿元回购重庆阳光10对部分股票进行获利了结。0国际新城控股权的消息。但据范小冲证实，目前阳光100只是回购了重庆一个项目的股权。

寻找最佳城市“时钟”

“致力于二三线主要城市土地开发的专业开发商。”在“百度”中输入“阳光100”这个关键词，便可看到这样一行字。

“公司未来的发展仍然在二三线城市。”范小冲说。据本报统计，截至2009年4月2日，阳光100所拿地块的项目主要在北京、天津、重庆、成都、沈阳、济南、长沙、南宁、柳州、烟台、东营、阳朔、无锡和武汉等14个城市。

“目前土地储备为700万～800万平方米，阳光100占权益部分的为500万～600万平方米。”范小冲认为阳光100的土地储备足够 ～5年的发展。

从1992年广西起步到1998年进京、2000年创立阳光100品牌，再到2001年开始走向二线城市，阳光100认为二线城市虽然面临着房价低、市场成熟度低、跨区域管理难等问题，却给品牌企业提供了良好的发展机会。

“到二线城市拿地，首先要研究城市。”范小冲称。在如何选择城市上，阳光100独创“时钟理论”，范小冲便是创始人之一。

范小冲认为，阳光100的时钟理论把城市划分为时针、时区和闹钟。根据不同的企业，对不同城市有不同的判断标准。“把城市想像为一个时钟，将其规模、发展程度、人均GDP、人均可支配收入，包括外来人口等指标，设置城市的时钟，然后迅速作出判断。”

在阳光100选择进入新城市拿地之前，用时钟理论来选择城市成为必修功课，而最理想的状态是找到“闹钟”。范小冲以天津为例：在2006年8月，国务院将天津定位为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。“那些在城市化进程中有重大拐点的城市就是我们要寻找的‘闹钟’”。

除了招拍挂之外，阳光100还在有潜力的二三线城市通过二级市场收购一些土地。比如，在2007年，阳光100花费12亿元从原地主手上收购了占地1800亩左右的无锡项目，地价约70万元/亩。就在今年的 月28日，无锡阳光100国际新城日销售额为5000多万元，占当日无锡楼市成交量的 0％。