恒大两年来首纳广州宅地.DG

12月21日，久未在广州土地拍卖市场露面的恒大地产斥资14. 5亿元购入金沙洲一幅三旧改造（旧城镇、旧厂房、旧村庄）用地。这是两年多来，恒大在广州新增的第一幅居住用地。

由于溢价率近150%，这一旧改用地可能成为全国首个需要上报国土资源部的地块。但恒大地产的有关负责人认为，与金沙洲此前8000多元/平方米的成交地价及板块目前超过1.5万元/平方米的销售均价相比，该地块6242.8元/平方米的楼面地价并不算贵，“性价比很高”。

恒大保利17 轮斗法

正是因为iPhone的出现佛南（拍）地块位于广佛交界核心的金沙洲板块，属于南海区的三旧改造项目，用地性质为城镇住宅用地兼容批发零售用地。地块面积为60491平方米，容积率在1.5到 .8之间，建筑密度不高于 0%，绿地率不低于 0%，起拍价为57467万元，折合楼面地价为2500元/平方米。

由于是三旧改造用地，在住宅套型、产品建设等方面都有严格要求。例如，90平方米以下住宅面积占宗地开发建设住宅总面积的比例不低于70%；严禁在配套的建筑内建设公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店、酒店式公寓等住宅或类似住宅的居住用房；临珠江边的10米宽市政道路由竞得人全额出资建设（出让地块范围段，路长约 20米），须在本出让宗地的开发期内完成道路建设。

该地块紧挨着恒大御景半岛和保利西海岸项目，恒大和保利都可进行联动开发。因此，参加竞买的开发商也只有恒大和保利。竞买过程异常激烈，500万元的竞买阶梯对双方的举牌速度未造成任何影响。不到10分钟，恒大、保利已交手了40多个回合，报价也几乎上升了一倍，达到10亿元。最终，直到第17 轮举牌才分出胜负：恒大以14. 5亿元的报价胜出，折合楼面地价6242.8元/平方米，溢价率为149.7%。

按照国土资源部12月19日晚发出的通知，招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后两个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。

因此，佛南（拍）地块有可能成为全国首宗需要上报的高溢价率地块。

恒大地产有关负责人在接受本报采访时表示，与金沙洲板块此前的成交地价和目前在售项目的均价相比，该地块的地价并不贵，“性价比很高。”就在一个多月前，金沙洲B 702A-06地块的成交楼面地价就高达8 51元/平方米。该板块的最高楼面地价纪录是保利在2007年9月创造的8769元/平方米。

合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为，该地块附近的恒大御景半岛与保利西海岸项目的售价都已在16000元/平方米以上，“尽管溢价率较高，但按照其地理位置，6字头的楼面地价一点都不贵。”

据前述恒大有关负责人透露，该地块靠近恒大御景半岛，未来将与该项目进行联动开发。

“楼面地价只占项目售价的1/ 左右，恒大对板块市场很熟悉，再加上规模效应，这块地的盈利空间很可观。”中原地产项目部总经理黄韬说。

从二三线杀回大本营

虽然广州是恒大的大本营，但近两年恒大的扩张重点放在了全国的二三线城市，甚少在广州的土地市场露面。恒大2010年中报显示，该公司上半年新增土地储备2221万平方米，总土地储备达72 8万平方米，这些土地储备绝大部分都位于二三线城市。恒大地产总裁夏海钧在今年11月的业绩发布会上表示，恒大在全国的战略布局，从省会城市来说，只有两个最发达的城市和两个欠发达的地区未去。“最发达的杭州、福州未去；两个欠发达的地区，青海、西藏未去。在其他的省会城市，恒大都已完成了布局。”

得益于这种均衡而又全面的布局，恒大今年实现了环比高速增长。据最新消息，截至12月20日晚间，该公司今年的销售额已突破500亿元大关，较2009年的 0 亿元增长了65%。

随着在二三线城市销售比重的上升，一线城市——广州的销售贡献比重逐渐下调。“恒大在广州的项目比前几年少了，现在只在增城和金沙洲等郊区板块有项目在售。”黄韬认为，这可能是与该公司的发展策略有关，恒大这两年在广州的发展节奏有所放缓。除了2008年初的绢麻厂地块外，近年来恒大几乎没有在广州的土地拍卖市场出现过，佛南（拍）地块是该公司近两年来在广州购入的第一幅住宅用地。

同时，恒大也正在积极寻求土地拍卖市场以外的增持机会。今年8月27日，恒大以19亿元的价格购入珠江新城的佳兆业广场项目，1/4用于自用， /4用于出租。该公司层也曾透露，有意进入广州旧城改造项目，正在与相关部门洽谈中。