这可能是武汉史上最坑的一块地.源泉

这可能是武汉史上最坑的一块地

遏制房价上涨，靠什么？

限贷、限购、限价之外，“竞配套”还在向纵深发展！

但配套，其实是个无底洞。

电光火石，是竞死对手，还是玩死自己，只在一念之间。

除非，你感觉生无可恋，决绝地放弃……

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10月18日、19日，武汉市将集中出让6宗地，多为商服、工业用地。

18个洞打出了低于标准杆38杆（职业高尔夫比赛单轮最好成绩为低于标准杆14杆）。显然受关注较多的，是其中唯一一宗住宅用地，位于蔡甸区蔡甸大街。

看热闹的人虽多，却少有人发现特殊之处。

是的，这个“竞配套”地块，可能是武汉土地出让史上最坑的一块地！

单是在地价熔断以后，要想拿到这块地，还有三个程序等着你——

先是，“竞配建公园”；

再是，“竞配建公共租赁住房”；

还有，“竞无偿移交商业建筑面积”

花大价钱拿块地，还要过五关斩六将，是否是特累？

一入地产深似海！

宝宝心里再苦，也只能打落牙齿和血吞！

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“竞配套”也这么复杂，注定这块地将成为热门。

先仔细看看，这块编号为P（2018）101 的地，特殊在哪里。

地块面积不大，规划总净用地面积103255 平方米，分A、B两部份，总建筑面积153373平方米。

最大的亮点，是其区位条件，位于蔡甸街新天大道与莲花湖大道交汇处，正处在老城核心区。

公共交通也很便捷，距4号线蔡甸广场站仅400米，难得与武汉中心城区一车直达。

1.5千米范围内，医疗、教育、商业配套也都比较齐全，绕城高速也近在咫尺。

地块1.2、2.0的容积率也不高，花园洋房、大平层等改良性高价产品，看样子挺对路。

看到这里，P（2018）101 被如此特殊礼遇，就不奇怪了

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按出让条件，P（2018）101 号地起始楼面价约2500元/㎡“熔断价”为4000元/㎡

区位好、起价低，看样子免不了一场鏖战。

但其中的坑，却未必每个人都知道。

先看“明坑”

1是竞价，到达熔断价，楼面地价是4000元/㎡

二是竞配建公园，1.5亿元，楼面地价就到了4978元/㎡

三是竞配建公共租赁住房比例，以10%比例、建安2500元/㎡推算，本钱在1个亿左右，楼面地价到了6190元/㎡

第四，如果再继续，就要转入竞无偿移交商业建筑面积了，这个就没法推算了。

按业内的测算，楼面地价4978元、6190元，对应的“保本房价”分别为10000元、12000元

目前，蔡甸区同类最贵的房子，金地中法仟佰汇是8800元/㎡（含2000元装修）。

与其说竞配套，不如说是在竞跳坑。

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再看“暗坑”

一是内部高压线迁改，不但迁改费用需要自行解决，连时间尚没法肯定。

高压线改迁本钱大概在万元，折合到楼面价每平米又增加200元左右。

二是地块开发需拆迁安置，触及房屋拆迁与坟墓迁移，土地征收难度较大，从竞拍到开发最少一年以上时间。

三是配建公园需在项目竣工验收前完成，规划、建设周期只有一年，难度可想而知。

四是竞争对手在笑。8月28日，河南正商竞得一路之隔的P(2018)062号地，楼面地价4000.5元/㎡

只要这块地地价在熔断价之上，P(2018)062号地就将高概率地晒着太阳赚大钱

你在掏钱，隔壁老王在数钱——地产圈就是这么残暴。

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楼市转冷，已是不争的事实。从近期华侨城等多个楼盘开盘的平淡来看，寒意渐隆。

远城区呢，大家最在乎的预期呢？

2016年前，蔡甸老城区的楼面地价，基本稳定在1500元/㎡以下。

2017年随着中海、金地、越秀涌入，地价基本翻了一番，今年更是首次达到4000元/㎡

不过，相比东西湖泾河楼面地价已过万的情况，蔡甸被看成远城区中被低估的价值洼地。

但房价限价的刚性风险，还加上类似竞配套的无底洞，在惯性中欲罢不能的房企，多数已感到进退维谷

借用老股民的一句话“股市有风险，入市需谨慎”，也同样适用于如今的盘整楼市。

P（2018）101 号花落谁家，拭目以待吧。

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