回龙观购房指北刚需的前世今生地漏

回龙观购房指北刚需的前世今生

自“3·17新政”后，微博友“FW冯冯”最先开始研究的区域就是回龙观，这位房地产专业人士先后踩了回龙观区域的商品房以及著名的龙组团的经济适用房小区。总结出如下文章：

提到回龙观，可能很多人首先想到的就是码农和睡城

。在比对的时候，回龙观也常常被拿来和天通苑放在一起做比对。虽然大家对回龙观褒贬不一，但踩盘的时候感觉回龙观性价比真高啊，400万左右的预算在回龙观还暂且能买一个小两居甚至有可能暴击个三居上车。而在很多区域，这个预算连一个次新小一居都买不到。PO主曾经去过一个朋友在回龙观的房子，100平通透两居一层带一个小花园，小区还很安静。每天种种花不要太惬意啊！

在踩盘的过程中，产生了一个疑问。经常听专家说“刚需随便买，投资需谨慎”。每次听的时候，感觉刚需怎么这么惨！给刚需的建议都那么随意，刚需买房难道不算一种投资吗？作为刚需退守区域的回龙观，在这里买房回报率到底如何？作为码农刚需的居住首选区，很多人在选择居所的时候会选择区域里的次新，比如回龙观去年大热的首开国风美唐（一二手倒挂，新盘日光）；还有回龙观著名超大社区商品房新龙城。同时也有一些人会牺牲环境选择性价比，比如选择龙组团的老牌经适房。我经常听到有人说，新房长得快啊，比如某次新都涨到8万了，周边老破大才5万。人们常说“不计成本的投资，都是耍流氓”。那到底回龙观区域内次新的涨幅是不是高于老破大呢？

带着这样的疑问我展开了一些研究，关于二手房市场的研究，看过很多以宏观层面为主的比如政策、信贷、市场成交周期等等。然而微观层面以小区的交易数据出发的研究还比较少，这也许因为每个区域每个小区的特殊性使得很难统一评估。因此在本篇分析当中，也尽可能的选择相对同质化的“交易标的”作为样本。

首先我选择了回龙观区域内代表楼盘新龙城，新龙城社区体量较大，共有6458户，41栋楼。是回龙观区域比较新的商品房。算是区域里的标志楼盘，新龙城户型较为复杂。为了消除户型差异导致的价格差，因此PO主选择了新龙城经典的A1户型也就是96/97/101平米南北通透的两居室。

新龙城两居

从绿中介的站上，我把“新龙城”两居室成交条数据全部扒下来（从2011年7月到2017年9月），其中有532套是通过绿中介成交的，有真实成交价格。为了避免税费引起的价格波动，我选择了满五的交易记录，其中有A1户型有144次交易记录。因此，利用这些“两室97平米A1户型，满五年”的交易记录，我画出了下面的交易折线图。

新龙城数据表格

可以看到：（1）近五年中，“新龙城”二手房经历了两个上涨周期和两个下跌周期，其中第一个上涨周期持续12个月（2012年11月至2013年11月），涨幅达到62%，中间的下跌8个月后筑底（2013年11月至2014年6月）跌幅达到22%，之后上下震荡14个月后（2014年6月至2015年10月）1。第二个上涨周期自2015年10月开始持续18个月（2015年10月至2017年4月），涨幅达122%。现在的下跌周期从2017年4月开始，已经持续6个月，跌幅达到24%，现有跌幅略高于上一轮。

（2）在我观察数据的时候，最有趣的一点，新龙城成交价在2013年11月到顶后下跌22%。这个成交价格一直到2016年2月才重新出现。也就是说当时买在高点的业主，在两年之后才真正解套。

得出新龙城的数据结论之后，我选择了龙组团经适房当中环境最好的一个小区龙腾苑四区。将这个小区的数据进行了对比。

龙腾苑四区128平三居

为了保证数据的一致性。我找到了2012年的成交数据。因为龙腾苑四区是经适房，所以成交税费有10%综合地价款。在考虑到税费的因素之后，我选择了龙腾苑四区128平米南北三居作为样本（在2012年新龙城两居的价格和龙腾苑三居价差3万元）。从绿中介的站上，找到了“满五，128平米南北三居”的交易有效记录55条。根据这些交易记录，做出了如下折线图。

可以看到：（1）龙腾苑四区的房子在近五年间，同样经过了两个上涨周期和两个下跌周期。第一个上涨周期维持13个月（2013年1月至2014年2月），涨幅达到31%。第一个下跌周期由2014年2月开始持续6个月（2014年2月至2014年8月）后筑底，跌幅达到22.9%。在这之后维持21个月上下震荡（2014年8月至2016年5月）。第二个上涨周期由2016年5月开始维持10个月（2016年5月至2017年3月），涨幅高达117%。第二个下跌周期由2017年4月开始至今，跌幅迄今达到17.6%

(2)观察数据的时候发现，龙腾苑相对次新新龙城在第一个上涨周期涨幅明显较弱，在下跌区间跌幅几乎相同。然而在第二个平稳及上涨周期中，涨幅几乎相同。而在本轮下跌周期当中，跌幅弱于新龙城。也许可能是因为龙腾苑本身价格偏低，无大量跌幅空间。同时，在每次上涨周期时，区域内都是新龙城先涨，带动龙腾苑价格向上涨。价格传导时间大概两到三个月。

为了进一步验证区域次新与老破大的涨跌问题，我又在区域当中选择了首开国风美唐一期。因为一期是新房，所以在统计的时候很多交易还不满二。为了避免税费引起的误差，我选择了国风美唐“满两年，两居“的交易样本。

国风美唐两居

利用得到的数据，我做出了2015年12月开始，国风美唐/新龙城/龙腾苑价格折线图现在每天光饲料就要花1600元。

可以看到：自2015年12月开始至2017年3月的上涨周期中，国风美唐、新龙城、龙腾苑分别上涨80.2%，86%，81.9%. 317新政之后，国风美唐已经四个月未有成交，最新成交六月份数据，美唐下跌17%，业主心理价位比较坚挺。

从下图的房价比当中，可以看的更明确一些。

综上所述，在回龙观区域当中的次新和老破大，在14年之后这一轮上涨区间内的涨幅并无太大差异。而在下跌区间当中，一些次新可能某些情况下更为抗跌。同时，在回龙观区域当中，老破大的启动时间晚于次新两到三个月。区域次新领涨后老破大补涨。

进展到这里，我突然想把回龙观的数据与之前双井的数据做一个简单比对。看一看区域内涨幅都如何。为了尽量减少差异性。我选择了新龙城A1 97平米经典户型与首城国际90 平三居户型做了对比。我模拟了这样一个案例，如果一个买了“新龙城97平米南北两居”的码农因为工作迁移要卖了房子换“首城国际89平米南北两居”。我计算了从2013年3月开始，需要换房付出的成本。做出了如下图表。

从图片可以看到，随着时间的推移结合实际。从2013年换房的价差由120万，涨到了最高时候超过350万。换房价差的快速增长，一部分归结于房价水平的整体提高。另外一个更为重要的因素是，“新龙城”的房价，在相对“首城国际”贬值！上面的图是月度汇总的首城国际/新龙城 房价比。在2013年3月，为了换到1平米的首城国际，需要支付1.5平米的新龙城。然而到了现在，为了换到1平米的首城国际，需要支付接近1.9平米的新龙城。

在这之后，我又做出了首城国际与龙腾苑的房价比图如下。

在2013年初，为了换到1平米的首城国际，需要支付1.9平米龙腾苑。然而到了现在，这一个数值已经上涨到了2.3平。通过以上的房价比数据，我们得出一个结论，回龙观相对双井，竟然在贬值！！！

说了这么多，该做个总结了。（1）通过数据对比，回龙观区域内的次新老破大在2014年后的上涨周期中涨幅基本相同，在下跌区间当中，一些次新业主心理价位更为坚挺，而同时回龙观区域老破大因为价格起点较低可能处于跌无可跌的状况，因此下跌未超过20%。（2）在周期上，区域内次新是先于老破大上涨的。（3）回龙观板块相对于双井板块处于贬值的状态，板块间置换将付出更高的费用，这一趋势在今后可能还会进一步加大。在房地产周期上回龙观板块是晚于双井板块启动涨幅的。因此这也就验证了板块周期四阶段理论：第一阶段：较好的板块内较好的房产先涨老破大后涨，房价比上升。 第二阶段：较差板块内较好房产先涨较差房产后涨，房价比下降 。第三阶段：较好板块内较好房产小幅补涨。第四阶段：房价下跌。（4）上一轮下跌区间当中，回龙观板块在高点下跌半年后筑底，震荡反弹，从2014年初到2016年第二季度板块才重新回到当时的交易价格。当时高位接盘的业主站岗2年多。而在同样的下跌区间中，双井板块在高位下跌半年后筑底，之后开始缓长，从2014年初到2015年第二季度板块就重新回到了当时的交易价格。在高位接盘的业主短套1年。这点发现是让我印象非常深刻的。也许在这一轮的下行区间当中，我们也许可以以史为鉴，发现新的趋势。

（以上内容转自微博友“FW冯冯”，版权归作者所有。）