住房推进先租后买梯度消费美食

住房是人的一项基本权利，住房问题是一个世界各国都比较重视的民生问题。接受本报采访的全国人大常委、民建中央副主席、武汉大学教授辜胜阻表示，住房民生问题最重要的是保障居者“有房住”，购买商品房只是解决居住问题的一条途径，而大量买不起或暂时无必要买房的人，主要通过租赁方式解决自身和家庭的居住需求。因此，构建完善租房市场、保障居民能“租得起房”，是解决最基本居住需求的重要举措。

租赁市场热

销售市场冷

：近年来，在政府有力的楼市调控之下，不断高企的房价终于有所收敛，部分城市房价开始回调。与此同时，千万套保障房开工建设，让许多人的“住房梦”也不再遥不可及。您认为完成住房这项民生指标还有哪些有效解决途径？

辜胜阻：2011年我国保障性住房开工1000万套，这是一个巨大的进步，也是一个良好的开端。而在加大保障房建设和调控楼市的过程中，还要高度重视租房市场的管理。当前在严厉的商品房调控政策下，冷了住房销售市场，热这也是春节之后的第一个重要节日。今年的元宵节了住房租赁市场，全国的房价刚刚有所收敛，房租却逆势上涨，形成“按下葫芦浮起瓢”的现象。一些特大城市租房市场出现了严重的供不应求局面，房租甚至出现“跳涨”现象，远远超过同期居民收入增速和CPI增速，社会全面进入高房租时代。调查显示，对于买不起房而又得不到廉租房的广大“夹心层”群体来说，要用三分之一到三分之二的收入来租房，用来消费的可支配收入大大减少，面临极大的生活压力。2012年要构建完善的租房市场，保障居民能“租得起房”，解决最基本的居住需求。

应多渠道扩大房源

加强市场管理

：现实情况是，我国租赁市场比较散乱、难以管理，求租方与出租方的信息不对称，造成中介市场垄断大量有效房源，中间环节的增多无形中也推高了租房成本，这个问题该如何解决？

辜胜阻：要加强对租房市场的管理，规范住房租赁市场中介，加快租房市场的信息化进程，减少中间环节的租房成本。目前，我国住房租赁市场是社会管理短板，市场自我运行，监控不到位，并逐渐形成一定程度的垄断特征，不利于租房价格长期稳定。据统计，北京前10家中介公司占据北京至少90%以上的市场份额，对租金上涨具有巨大影响。

同时，要多渠道扩大租赁市场房源，收储社会闲置房作为政府公租房进行配租房源，推行“房屋银行”的租赁模式，扩大租房市场的供给，提高租房者的议价能力。政府公租房建设很难一蹴而就，2012年要广开渠道、多样化筹措社会房源，以扩大租房市场供给。要培育多种形式的租赁市场供给主体，扩大租房市场的供给。鼓励企业投资成立拥有房屋产权、以住房出租为主要业务、以收取租金折旧逐步收回建房成本的专门住房租赁公司，或通过“开发+租赁+销售”的方式参与住房租赁业务。鼓励现有房地产经纪公司和中介公司开展利用其信息优势，集中经营租房业务。

提高公租房比重

：提到公租房，今年国家在大规模建设的保障房中，公租房占有相当比重，您认为要合理规划租赁房的结构，该如何协调好社会租赁房与公租房的关系？如何保障公租房建设的顺利进行？

辜胜阻：我的一个主要观点就是，扩大公租房在保障房中的比重，加大对建设公租房的资金保障和土地供给。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠公共政策手段，由政府参与形成的公共租赁是住房租赁体系中不可或缺的部分。

当前政府要从融资政策和土地政策两个方面加大对公租房建设的支持。要建立多层次的住房融资市场，加快建立全国性土地基金市场和住房贷款风险分担制度，通过住房信贷消费政策来引导居民住房需求有序地释放。要在政府核准的前提下积极探索保障房用地方式，提高土地利用效率，建设结构合理的住房体系，既可以由政府出地，投资建设保障房并管理，也可积极探索政府划拨土地，吸引开发企业等机构参与保障性住房建设的方式。

推进总量供给

更要重视结构调整

：在我国，住房问题既表现为“总量问题”，更表现为“结构问题”。由于房产持有成本过低，我国住房市场空置率极高。该如何调控社会空置房源，减少空置率呢？

辜胜阻：这就需要政府在推进总量供给的同时，更要重视结构调整。在当前社会存在大量空置房、闲置房的形势下，要借鉴国际经验，探索利用税收杠杆和法律措施配套的方式调控社会闲置房源，减少空置率，扩大住房供给。法国的法律规定，房屋闲置一年，政府会处以房价10%的罚款，闲置两年，再处以房价12.5%的罚款。

还要综合运用经济手段和法律手段调节住房空置，扩大住房供给，保护租户合法权益，构建稳定健康的租赁关系。当前我国政府主管部门要建立一种协调机制，将现有涉及租赁的相关行政管理，如房管、公安、计生、税务等，都纳入到统一框架内，实现房屋租赁的统一管理。要通过法律的形式将租赁双方的权利和义务确定下来，保障租赁双方通过经纪机构进行租赁交易时利益不受侵犯，保障租户能够长期稳定、价格合理地租房。

破解“夹心层”住房困境

实现先租后买梯度消费

：对于那些买不起房又租不起房的“夹心层”群体，还有哪些有效途径实现其“先租后买”的梯度消费呢？

辜胜阻：可以通过调整公积金缴存和使用条件来改善公平性，提高运行效率。目前，全国有超过1持货商急于换现抛货.2亿人缴存公积金，缴存总规模超过2万亿元人民币。但有数据显示，截至2008年末，我国住房公积金运用率仅为5 .54%，许多地方的公积金大量沉淀。现有《住房公积金管理条例》第五条规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位与个人不得挪作他用。”该条例虽然允许租房者有条件的利用公积金租房，但存在“看得见，拿不到”的“玻璃门”现象。例如有一个省会城市两年来仅仅有两例公积金缴存人用公积金租房的案例。

为此，要切实保障住房公积金所有者的权益，破除租房者用自己公积金租房存在的“看得见，拿不到”的“玻璃门”，开辟让住房公积金缴存人用公积金租房的“绿色通道”。政府要通过修改《条例》赋予住房公积金新的职能，让租房者能够提取公积金交房租。这不仅能够破解当前“夹心层”群体“买不起房又租不起房”的住房困境，实现“先租后买”梯度消费，还能够提高居民可支配收入，对拉动社会消费产生积极作用。