2016下半年销售增速必定收窄地漏

2016下半年销售增速必定收窄

  先谈谈【1】住宅市场变局，房地产销售主要是住宅拉动的，其中住宅占比89.4%。今年上半年的住宅市场体现了六个主要特征：

  特点1：销售增速正在放缓。今年月，商品住宅销售仍在快速增长，但增速已减缓。

  特征2：房价普涨。今年月，全国商品住宅平均房价涨幅14.2%。房价上涨不仅在热门1二线城市，二线以下城市房价也在上涨（虽然仍有不涨和下跌的），这充分印证了我们去年8月的观点：“一线领涨、二线普涨、三四线止跌企稳，少数城市仍有下跌”。

  房价在上台阶中趋于平缓。

  特征三：去库存陷入囚徒困境。去库存是由房价上涨带动的。

  房价上涨→销售增加→存货不足→新开工增加→土地购置增加→库存扩大。

  商品房去库存其实不理想，库存在去年底短暂缩小以后今年又继续扩大于是开始和水颜通信，主要是商业用房库存增加。

  商品住宅市场去库存好于整体商品房市场，有些人说，住宅待售面积下落了啊。但是，库存绝不仅仅是待售面积，还有新开工面积中的未被销售的面积，还有房企购置的土地储备面积。

  虽然2014年以来住宅销售面积增速都高于新开工面积增速，但销售面积始终小于新开工面积。可喜的是今年出现了销售面积高于新开工面积，这部份库存才真正有所减少，但是这种微幅减少未必能保持成为一种趋势。5月的数据显示剪刀差在缩小，意味着库存可能再次增加。

  同时，土地购置面积降幅已经在收窄，今年月购置面积直追去年同期，显示房企看好后市特别是1二线城市土地市场（详见《欧阳捷：第三波地皇潮拉响警报》），包括成都、郑州、杭州、天津都有可能成为第三波地皇潮城市。

  今年房企购置土地面积将与去年持平但不会大幅增加，主要原因是1二线城市虽然供不应求但供应量不会大幅增加，因为发改委等9部门明确：供求矛盾突出的地区，要严格控制新增建设用地计划。而三四线城市供大于求，房企不会大量购地。

  去库存同时还存在两个结构性问题：

  一个是二线以下城市去库存之路非常艰难，今年月1二线城市库存减少量为2078万平米，二线以下城市销售面积占比达到65%，而其库存仅减少了630万平米。另一个是商业地产去库存还没有开始（此处省略）。

  特征4：城市分化加重。北京上海是当之无愧的超一线。深圳销售量萎缩，但房价一骑绝尘，仍然具有风向标作用。广州月销售量虽然上去了，但价格三年多几近没变，远远落后于全国大势，已经落到弱一线了，乃至无论是销售量还是房价都不如一些强二线城市的影响力。

  武汉、南京、苏州、天津销售量与房价涨幅都是广州所没法比拟的。

  弱二线在今年如此好的市场中却仿佛置身事外，比如大连、温州、福州等，销售面积几近与包头、海口、呼和浩特大致相当，房价走势也几近与兰州、乌鲁木齐、呼和浩特一样波涛不惊。

  特征五：销售增速下降。5月商品住宅销售增速已减缓，但为何会放缓呢？放缓的原因有5：

  一是去年基数较低导致，去年5月之前负增长，到5月恢复为“正负零”，6月以后才开始正增长。

  二是市场火爆之后的冷却，需求提前透支和房价太高抬高了购房门坎，致使看房客群有所减少；

  三是调控政策挤出了热点城市的刚性需求，抑制了改善性需求，限制了*性需求，压制了土地过高溢价，致使市场观望；

  四是一线城市和热门二线城市的房价上涨过快引发房价泡沫担忧情绪蔓延，*客观望情绪上升；

  五是货币政策转向适度收紧加重了市场预期的调整。

  特征六：*增速减缓。5月商品住宅*增速已减缓，由于市场预期转变，销售增速逐步减缓，*增速也会同步减缓。

  但减缓其实不意味着市场产生反向变化。

  下半年市场走势：下半年销售增幅一定会逐渐收窄，预计全年增长%；热门城市地皇蔓延，但会控制过热；城市继续分化，房价继续上涨，涨幅减缓；新开工面积增长不可持续，增速减缓甚至负增长；*增长不可延续，增速减缓乃至负增长。

  再谈谈【2】影响楼市走势的关键因素

  影响楼市走势的因素很多，每个城市都有相同的和不同的因素。要说清楚其中的关键因素，可以先从上海房价为什么出现疯涨说起。关键因素有4：供求失衡、、货币泛滥、资本避险、中介推波助澜。

  详细内容可见《欧阳先声》今年的多篇分析。在货币泛滥且便宜的大背景下，热点城市供不应求与房价疯涨，与其说是资产寻求保值增值，不如说是看空人民币还会贬值。

  热门城市的房价疯涨、地皇频现的逻辑是相同的，供求关系弱平衡的关系很轻易地被打破，但其它城市（包括一些二线和三四线城市）仍在去库存中挣扎。

  决定未来5年住宅市场走势的关键因素只有三个：经济走势、人口流向、货币政策。下图可见，如果没有房地产的拉动，GDP将不可能保持L型增长。

  未来五年经济下行趋势难以改变，支持GDP的过去只有、未来也离不开房地产和金融业。

  中国经济其实是可以保持中高速增长的，只要打破垄断、推进改革、放松民间*管制，可以带动数个万亿级的产业。比如，放开部分低空航空，可以造就直升机、滑翔机、空气球产业大发展，不但仅是制造业、维修业、培训业，还有飞机基地及其交通旅游商业配套等等。

  放开江河湖泊游艇及水上运动，可以带来游艇、皮划艇制造保养维修、码头道路运输、保管服務等配套产业。

  都市圈可以带来快速路、轨交线建设，政府放开民营医院、私立学校开办，居住证与社保一卡通，引导人口向都市圈里的中小城市转移，（详见《破解高房价困难：一剑七花》），全国10几个都市圈，最少又是数十万亿元级的贡献。

  住房需求巨大，从需求来讲，白银还有30年，目前我们的城市住房中35%左右是商品住房，而1998年以来商品住房仅仅销售了106亿平米，按照每套100平米、每户3人，也只有1亿户、3亿人，相当于城镇户籍人口居住在商品房里，大城市的购房需求还有八大军团（详见《欧阳先声》3月19日文“去库存战役——哪里去抓‘壮丁’IDG出售了10%的股份得到4500万美元。而出售15%股权的Trader？”）。农村居民还有6亿人，仅仅解决2.5亿流动人口的城镇化，就需要几乎相当于过去10多年的商品房建设量。

  但是，人口流向是冰火两重天，1二线销售面积占比不断提高，意味着这40个城市销售占比不断提高，预计今年将超过31%。

  城市分化愈演愈烈。

  热点一二线城市：住宅依然供不应求；土地供应不足、地价上涨；*增长；新开工面积增长有限；房价有控制上涨。

  二线以下城市：去库存中；土地供应减少、难有溢价；*增长不可延续；房价上涨停滞；新开工面积必须下降；才能走上健康可持续的去库存之路。

  都市圈里的中小城市：快速路打造一小时工作生活圈；接纳超大城市挤出人口；供求两旺；房价、地价上涨；更多的发展机会。

  但是，都市圈中小城市的机会要看快速路建设是不是能够启动，关键取决于都市圈核心城市是不是有海纳百川、合作共赢的大格局与当好领头羊的意愿。

  未来5年，影响楼市的较大不确定因素，其实不是供给、不是需求，不是GDP，乃至不是房地产本身，而是政策变化（楼市政策变化不大，局限于少数热点城市调控），特别是货币政策变化，及其引发的市场预期变化。

  货币现象愈来愈主导房地产市场走向，货币增发量与房地产销售同比出现了正相干。

  而权威人士批评大水漫灌，已导致4月、5月货币转向明显收窄。但未来货币政策不可能真正收紧，毕竟中国经济还没有见底企稳，货币宽松是全球除美国之外的主要国家共同选择。央行货币宽松还是会继续的，但不会过于宽松，今年预计M2增幅 12%。

  我们今年初说过，美联储去年加息就是错误，美联储延后启动第2次加息无疑是正确的，毕竟美国经济3大指标其实并不能支撑加息，英国脱欧的黑天鹅事件更是令全球经济处于不确定之中，各国央行继续放水又将成为避免经济下滑的稳定器。

  即使美联储下半年还有胆量继续加息（目前似乎已无可能），但美联储加息影响已被透支，引发市场震荡可能性很小，中国外汇和资金外流虽然还会持续，但不会再加速（英镑和欧元都会贬值），毕竟外汇也在管制。更何况央行还有逆回购、提前降准（定向）等对冲措施，国内流动性不会减少。

  钱多了、钱不值钱了，对应钱的一切东西都变得更加值钱，尤其是不动产。

  因此造成了地皇频出、房价上涨预期、*客入场、推动房价泡沫，所以，楼市政策少有调剂的目标就是：控制热点城市房价上涨过快。

  地皇现象意味着房地产开发价值降低，而土地价值越来越高，也意味着热点一二线城市少有的土地资源已成为资本运作的核心竞争要素。当获得这些少有土地的房企被一个个银行、供应商找上门，当他们的股票因地皇而飙升，当没米下锅的专业化开发商不得不与他们合作的时候，资源就是资本。

  未来，房地产将愈来愈向金融行业靠拢，有钱就可以任性，特别是有便宜的钱。房地产基金一旦放行，基金公司会取代开发商成为市场的主流，大型开发商也会转型基金公司，缺少核心竞争力的中小开发商加速死亡的日子越来越近。

  房企将加速范围发展，争取成为大型开发商并取得转型基金公司的机会，百强赛跑成为不可逆的趋势。

  未来5年走势10大特点——较好的、也是较后的政策机遇期

  1、GDP下行趋势无法改变，除非政府大刀阔斧推动改革

  2、楼市政策不会改变

  3、货币超发收窄、但流动性不会明显减少

  4、销售依然保持增长但增速必定放缓

  5、市场预期产生奥妙影响

  6、一二线城市土地供应难以明显增加

  7、三四线城市仍面临去库存压力

  8、住宅*增速也将放缓

  9、都市圈建设带来新机遇

  10、百强房企加速，中小房企淡出，僵尸房企死亡

  *後简单说说【3】新城控股的发展逻辑

  捉住市场较好的也是较后的政策机遇期，加速奔跑，做大规模，提升利润。

  目前业绩已达209亿元，折算到全年可达500亿元，远超年度计划的400亿元，相信下半年将调剂年度发展目标。

  策略1：深耕1二线城市住宅市场，提高所在城市的市场份额。上海、苏州、南京销售额都已超过50亿元，未来会有更多城市冲刺50亿元、百亿元。

  策略2：提升产品档次、聚焦改善性客户、改良性客户是未来市场的主流。

  策略三：加大一二线城市商业地产开发，加速新城吾悦广场全国化布局。

  策略4：提高资本*，住宅销售净利润水平提升目标至12%，提升产品力。

  策略五：优化内部运营管理，未来提升新城吾悦广场租金*提升至%，逐渐实行代建托管商业项目，试水“轻资产”模式。

  我们刚刚推出真正的类RUITS，是房地产行业第1个民营房地产开发商为发起人的公募商业物业类REITs产品，是第1个以大型商业综合体为基础资产的标的，第1个以纯外部租户为主要现金流来源，不依赖于原始发起人的现金流补足，也是第1个以交割持有物业方股权实现资产出表，同时是第1个不设回购条款的项目，当然新城也有回购的权利而不承担必须回购的义务。

  新城控股看好未来住宅市场和商业地产，也会继续加速奔跑。

本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。

你可以按区域查找沈阳新房、二手房，也可以按区域查询沈阳房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。

声明：本媒体部份图片、文章来源于络，版权归原作者所有，如有侵权，请与我联系删除。