董苍山海外融资并不适合中国房地产发展资源

前景投资执行董事董苍山（邓宇/摄 金融界站图）

金融界站讯今日，主题为“房地产转型之惑：求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会在海南三亚召开。金融界站在现场为您全程图文直播。

前景投资执行董事董苍山认为房地产整个发展趋势还有很大的空间，一是城市化进程没有达到，二是人均的住房面积支出跟可支配收入比跟其他很多国家相比非常非常低，所以房地产行业未来发展的道路是任重而道远的。

董苍山认为海外市场并不适合中国的市场，例如高税仅仅适用于一些在香港上市的公司，大部分房地产公司没有上市，资金条件也不可能达到这样的标准，董苍山认为中国未来房地产的前景还是非常好，房地产从80年代到90年代到现在，造就了很多富豪，这个财富积累的很大一部分原因是关爱身边的所有人。近日杠杆的利用。

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董苍山：我先谈两个观点。第一，关于房地产整个发展趋势的问题，我个人认为这是一个非常短暂的时期，综合有几个指标，一个是城市化进程没有达到，另外一个是人均的住房面积，我们每一户在购房方面的支出跟我们所谓的可支配收入比再跟其他很多国家相比非常非常低，当然还有一些正常因素，我们城镇化进程远远没有达到，我们的使命任重而道远。

另外一个是海外发行债券的问题，杨总也介绍了，王总也有补充，海外看来有很多非常美好的产品，但是不适合我们中国的市场，及中国的主体，比如刚才谈到的高税债券，仅仅适用于一些在香港上市的公司，大部分房地产公司没有上市，资金条件也不可能达到这样的标准，这是一个问题。

第二个问题，即使我们已经上市的，一些公司已经发了债券，但是他们反过来投到内地，项目层面的，资本金的过程中也有很多障碍，因为储备一直高居不下，幅度越来越高，国家在调控方面有一些进来的速度和规模，造成了很多的发行高收益债券的发行主体，债券发出去了，钱也拿到了但是没有办法拿到内地来，这是一方面。

另外，中国注册的公司，是中国的法人的话，有一些障碍，有关部门发改委证监会方面的管制，还有一个不仅可爱还个性十足方面，即使你能够在海外拿到资金，如果是你自己的名义的话，原来发改委6号问的时候，我想更适合我们的，包括在座的开发商和很多企业，刚刚谈到一个观点，房地产未来的前景还是非常好的之外，我们还要看清一个问题，这么多年从80年代到90年代到现在，我们房地产在完成积累，我们看到中国很多富豪是靠房地产起来的，这个财富积累的很大一部分原因是杠杆的利用。把金融利用得最好的就是开发商，以往无论是在间接融资还是直接融资，都需要出很少的资金就能达到非常高的，目前这个趋势就是整个房地产达到结构调整的阶段，我们对金融产品都有情形的认识，大家应该实事求是的看待自己的企业和项目，还有哪些资源，把资源整合起来，服务战略扩张。

刚刚谈到，原来的开发、融资及，包含早期的90年代时我们做国际资金到中国来投资，及现在非常非常热的基金，我听说北京有四五十家，规模非常大，大概500亿到1000亿的规模，但是这种机构真的不多，大部分是开发商把所谓的人民币基金当做监管手段，我希望起来由专业的机构募集基金，投到开发项目上去，开发商还是要专注于自己的项目开幕，自于金融方面还是有非常专业的机构去帮你处理，这是我的一个处理。

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