受调控政策持续影响保障房保障上涨空间.蹭飞

多少起到了亡羊补牢的作用。地产受调控政策持续影响

宏观调控政策的持续性和严厉性开始影响到开发商对未来房地产市场紧缩的预期，2011年1~2月房地产新开工面积增速继续下行。从投资情况看，1~2月全国房地产累计开发投资达4250亿元，同比增长 5.2%。由于2010年12月是房地产企业项目集中核算期，这使得1~2月房地产开发投资完成额相比12月份环比下滑了2 .69%。

需求方面，限购令、限贷政策和保障房建设是影响商品房成交量的三大重要因素。限购令使购房需求在城市之间和时点之间发生转移；限贷政策影响了资金实力稍弱的投资型购房者和收入较低的自住型购房者；保障房也将分流一部分商品房需求。在悲观、中性和乐观三种情景下，预计2011年商品房销售面积将分别同比下跌17. %、7.4%和1.7%。今年年初密集出台的房地产调控政策效果已经开始显现，新房成交量萎缩明显，有望在后期对房地产行业的投资产生一定的压制。

保障房建设大势已定

当前的房地产调控政策目标是商品住房，保障房则是“十二五”期间重点支持的对象。2008年的保障性住房建设规模仅100多万套，2009年增加至 0万套，2010年保障房达580万套，2011年1000万套，整个“十二五”期间，保障房的建设量要达到 600万套。随着保障房建设规模的扩大，逐渐确立商品房、保障房等多层次住房供应体系。保障房建设已成为中央关注民生的焦点，政治意义和战略高度前所未有。

在目前从紧的货币环境下，一方面和销售的紧张导致开发商面临较大的资金压力，部分企业可能面临破产压力；另一方面地方政府需要开发商参与保障性住房建设，具有资金和品牌实力的开发商借此可以获得更多的土地资源以及金融支持，加快周转提高市场份额。因此在限购政策严重抑制商品房需求和商品房土地供应有限的背景下，尽管保障房利润不高，但因市场无风险和业绩有一定保障，从而受到房企的青睐。“十二五”期间，大规模建设保障性住房将成为开发商寻求业绩增长的支撑点，据统计，房地产上市公司中有七成以上已经或将要积极参与保障性住房建设。

未来5年内保障性住房都将成为国家建设重点，相关利好和扶持政策将不断出现，而商品房是政策主要的调控对象，基本面难有起色。因此，保障房建设引发的投资机会具有一定的持续性。

保障房概念投资机会

由于房地产板块具有较大的估值优势，因此尽管2011年年初房地产调控不断加码，但1月份房地产指数仅小幅跑输沪深 00指数，2月和 月房地产指数分别上涨5.94%和6.71%，分别跑赢沪深 00指数0.65个百分点和5.02个百分点。随着最新一轮政策调控效果逐步显现，房地产行业正朝着调控预期的方向发展，而地产上市公司2010年的强劲业绩以及层对2011年销售前景的乐观也增强了市场对地产板块的投资信心。

由于当前政策已经有效地遏制了房价上涨，我们认为二季度政策进一步收紧的可能性较低。从目前走势看，我们依然看好地产板块尤其是参与保障房建设的地产股在二季度的市场。方面，综合盈利模式和后期潜在规模，建议关注（000540）、（600 76）、（6005 ）、（601992）、（600266）、（600649）等。