房价涨跌为何混战江湖.源泉

者看指标楼盘的高位“数”；媒体、开发商看特定楼盘的低位“数”；有的地方政府呢？则是将保障房与商品房合并计算混合充“数”。房价走势判断的分歧与错综复杂，便在情理之中。

楼市风声鹤唳，各种传闻满天飞！尤其是房价到底是涨了还是跌了？不同版本、不同信息充斥坊间，令人莫衷一是，真假难辨。

买卖双方各有立场与算盘

在我看来之所以如此，除了市场尚未建立较为客观“掐头去尾取中间”之“中位数”计价标准，使判断容易失焦、错乱外，主要是角度、心态、认知各异所致，其中尤以房价已隐现松动之北上广深一线城市，其开发商与消费者的对立与认知差距最为明显。

从开发商的立场来说，通胀乃现在进行式，且有愈演愈烈之势， 月份CPI不排除“奔5”可能，急得再次以提高存款准备金率及升息因应。在这种情况下，最具保值优势的不动产本应有出彩表现，却受制于政策轮番上阵打压，市场动弹不得，房价未能顺大势上涨，相对来说即为下跌。尤其今年以来，多数城市的土地出让愈来愈偏向用地（地方政府企图创造楼宇经济之商机），纯粹的住宅建地不可多得，于是手中握有住宅产品的开发商，自然有“物以稀为贵”的感受，从而产生“不能反映未来利润就是降价”的商业思维。何况考量市场变化，现在推出的售价已较先前之设定有所调低，不可谓之：房价完全未向理性回归。举例说明之，在楼盘潜销、酝酿阶段对外宣称房价为4万~4.5万元/平方米，待正式公开销售时，开价“仅” .8万元/平方米，开发商自认已跌价，甚至有些媒体也这样判断。

降幅如何拿捏？是开发商隐痛

尤其值得关注的是，开发商也有身不由己的“难言之隐”：房价就算涨不上去，跌下来亦困难重重。首先是难以对前期购买客户交代，万一引发群起退房潮，那将是得不偿失。其次是一旦跌幅超过10%以上的明显降价，等于宣告楼盘之酝酿前功尽弃，气势将荡然无存。因此除非万不得已，开发商宁可死扛价位，也不愿“屈服于市场，降价也是商机”！甚至考虑到降幅难以拿捏——降少了市场不买账，降多了损失惨重……为免左右为难及无谓困扰，干脆整盘低价出脱给其他开发商的“壮士断腕”之举，在以往时有发生，未来恐怕也在所难免。

从消费者立场来看，最常见的状况是：媒体一天到晚说房价降了，政府公布的也是如此显示着，但我一直盯着的楼盘根本纹风未动，或者只降了一点点，甚至不跌反涨，这到底是怎么回事？

%~5%的回调算不算降价？

同样乐观的还有中金公司 。“2月份出现较为深幅或者持续时间较长调整(百科)的可能性依然不大。”中金公司分析师侯震海得出这个结论主要基于三点原因其实这并不奇怪，因为多数人关注的楼盘通常是较佳位置且具指标性，这样的楼盘自是降价不易，因为率先降价的往往是乏人问津者。那么，消费者又为何认为房价非降不可呢？

毕竟在空前严厉的限购措施面前，就买卖行为来说，符合资格的没有能力，有能力的没有资格，等同购房需求被人为清场，而供应量又随着时间的推移逐步成长、增加，再不降价是不可能的，更不要说有些地方连排队“抢购”的楼盘，事后被踢爆销售不过三成，开发商资金链之紧绷可以想见，乃至持续加息之预期，均再再打击开发商坚守价位的信心。于是消费者充满着对房价大幅回调的期待，是可以理解的，又怎么会满足 %~5%的微降？当然就更不能接受开发商因应发改委“一房一价”政策之“先高后低”的“假摔”了，此外，则是考虑各地房价收入比、房屋租售比均已明显过高，“ %~5%不算降价”就成了消费者共识。

于是，市场就在这种——消费者看指标楼盘的高位“数”；媒体、开发商看特定楼盘的低位“数”；有的地方政府呢？则是将保障房与商品房合并计算混合充“数”。房价走势判断的分歧与错综复杂，便在情理之中。