数十老人遇以房养老骗局7百万房子千元过地漏

【以案释法】司法部发布公证执业五不准 有望避免房主权利被架空

数十老人遇以房养老骗局 7百万房子千元过户

把手里的房子抵押借款三个月，就能获得每月10%到15%的高息，到期还能全额返还本金，这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后，不仅承诺的高息不见踪影，老人的房子也被抵押借款的“银主”凭借老人签字的公证材料以低价悄然买卖，过户给关联人。

2015年开始，北京市数十位老人陆续遭遇这样的骗局，他们有的失去了自己的房产，有的背上了巨额的债务。据北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所统计，仅由北京市西城区公安分局移送检察院的案子就有30多起。然而，由于老人们签署并公证了一系列正规的法律文书，他们想要拿回原本属于自己的房子，难度很大。

突然被赶出家门 “以房养老”梦碎

2016年10月17日，张玲一家三口和母亲李君被一群黑衣人清出了唯一的住所。带头清理房产的龙学武告诉张玲，她母亲借了几百万做珠宝生意，房子抵了债。张玲当场报警，警察告诉她，对方有房产证，请她配合搬家，有什么纠纷上法院解决。

在被赶出家门的第二天，张玲查询到，一周前，她的房子已经以260万元卖出，而这套东二环的学区房当时的市价在450万元左右。

再三追问下，母亲才向她叙述了前情。

原来，2016年5月，有人向李君推荐“以房养老”的理财形式，称完全没风险，并保证“做的人都挣到钱了”。李君动了心，随即被介绍给了广艳彬。得知李君离异，房产能由她完全处置的情况后，广艳彬告诉她，这种“以房养老”的只需要把房产证交给他三个月，抵押到的钱交给他理财，李君每个月都能拿到9万多元的利息。三个月期满后，本金全部退回，老人可以再用本金赎回房产证。

李君被说动了，5月19日，她与广艳彬介绍的“银主”王跃的中间人龙学武在北京西直门西环广场T3楼12层签署了多个文书。事后李君回忆称，当时她以为是签“以房养老”的合同，龙学武指着文件，让她在指定的地方签字，并没有给她看文书的内容。签署后，她也没有拿到这些文书。

第二天，龙学武带着她在北京市西城区不动产交易大厅办理了房屋抵押的手续，随后将190万元分两笔打入她的账户，并在几分钟后转给了广艳彬。广艳彬则给李君手写了190万元的借条，并注明“此借款定于2016年8月20日一次性还清，用款共3个月”。至于广艳彬曾经承诺的高额利息所罗门群岛的土着都是用狗牙来作钱币的。 早期的高尔夫球其实是一个塞满羽毛的皮袋。 原来头痛是产生于脑子周围的肌肉及神经而不是脑子本身，借条上并未呈现。

数十老人遇以房养老骗局 7百万房子千元过户

参与“以房养老”投资后，老人实际只拿到广艳彬手写的一纸借条 赵赫廷/摄

实际上，3个月中，李君一共只拿到了15万元左右的利息，本金也没有被归还。而她听信了广艳彬会替她向“银主”归还欠款的说辞，所以也一直没有向其讨要。

出事后，2016年10月18日，在女儿张玲的陪同下，李君再次来到西直门西环广场T3楼12层。张玲赫然发现，这里并不是什么“以房养老”的公司，而是北京市方正公证处。在公证处，张玲调取了李君公证过的文书，包括一份借款合同和一份委托书。

借款合同显示，李君借款230万元，借期1个月，月息2%，双方同意对借款合同进行具有强制效力债权文书的公证。到期没有还款，“银主”可以凭借公证书向法院申请强制执行，李君则放弃自己的抗辩权。在委托书中，李君将自己房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取放款等权利通通委托给龙学武。

正是由于这份委托书，李君的房产在她完全不知情的情况下被过户了。中国青年报·中青调查显示，买下房产的李伯航，正是龙学武所在的“北京跃武鑫鑫信息咨询有限公司”的股东之一。

中国青年报·中青试图通过合同上留下的联系龙学武，但已无法联系上他。在跃武鑫鑫信息咨询有限公司的注册地址，工作人员告诉，这里是一家孵化器，只负责为企业提供虚拟注册的服务，该公司的办公地点并不在这里。

同样进入过户流程的还有董望的房产。2016年10月18日，这栋位于北京知春里价值近700万元的三居室被人以1000元的价格签。

“所有人知道后第一反应都是问，这是每平米单价吗？事实上这就是他们卖房的全价款。”董望的女儿告诉中国青年报·中青，父母同样是在广艳彬处办理了所谓的“以房养老”，并在邵楠的介绍下向“银主”贷款两百万元。与李君一样，这笔钱只在董望的账上呆了几分钟，就转给了广艳彬。由于董望过世，他的子女以遗产存在争议和纠纷为由，在法院办理了异议登记，才使这套已经签的房产没能过户。

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受骗老人吴老太在家中收拾行李，房子被二次过户后，新房主要求她在三天之内搬走 赵赫廷/摄

老人称不清楚所签文件 质疑公证处违反程序

被赶出家门的不只是李君一家。

2016年10月16日，年近80岁的张秀兰和老伴被扫地出门。时候查询得知，这套位于北京市西城区三环内60多平方米的房子以460万元的价格卖给了“何振光”，2016年7月11日完成了过户。

同样，张秀兰曾将房产证交给广艳彬，参加“以房养老”为名义的投资理财项目，并在广艳彬的指导下签署了一系列文件。

被赶出自己的房子后，张秀兰和老伴晚上在前门附近24小时营业的肯德基店过夜，白天他们去同仁医院里坐着。

相对来说，吴哲老人稍显幸运。由于儿子无意中发现了他的转账单，他的房子没有被偷偷过户，但目前被广艳彬介绍来的借款人申请强制执行，老两口的银行卡已经被法院冻结，退休金都无法使用。

向吴哲推荐广艳彬的田成，同样是“以房养老”骗局的受害者。尽管前期收获了可观利息，半年后，田成还是迎来了“银主”的上门逼债。吴哲介绍，像田成一样发展下线的老人有很多，他们每向广艳彬介绍一位老人，都可以拿到可观的介绍费。

2016年10月，多名老人被清出自己的原住房，他们的子女开始尝试通过报警、找律师等途径帮助老人维权。起初，民警在看到借款合同、强制效力债权文书公证等材料时，认为这属于民事经济纠纷，不予立案。当类似的案件集中爆发时，老人们的案子才得以刑事立案，北京市西城区公安局对广艳彬采取了强制措施。但是，广艳彬介绍来的“银主”并未受到调查，仍在对个别老人逼债乃至清房。

涉案的三十多位老人的公证手续分别在北京市方正公证处、北京市中信公证处和北京市国立公证处办理。

老人的子女发现，公证处成为他们维权过程中绕不过去的一个坎。一方面，老人手里几乎没有任何与借款和房产抵押有关的法律文书，仅有一张广艳彬手写的欠条，他们只能向为老人办理公证手续的公证处索要。另一方面，按照《公证法》第二十七条第二款的规定，公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档。他们也想知道，老人签署这些法律文书时，是否真正理解这些文件的含义。

李君回忆，当时龙学武在公证处的办公桌上让自己签字，签完之后一起合了个影，整个过程既没有公证员的解释和询问，也没有做笔录。

但无论是借款合同、公证申请、公证书还是委托书，均有李君的亲笔签名。公证处坚称，这就是老人的真实意思表示，并有老人签字的询问笔录为证。

几经辗转，张玲看到了这份全文打印，署名公证员杨宏舟、记录人顾萱的询问笔录。

在笔录中，公证员详细地向李君介绍了借款公证和委托公证的法律和风险，长达6页的笔录中每一页底部都有她的签名。笔录中特别注明，所有的公证材料都由“银主”来取。这也导致李君直到被赶出家门，手中都没有任何有关办理借款抵押和委托的书面材料。

张玲发现，这份公证笔录与同样受骗的高如老人此前一个月所做的笔录几乎完全一样，只在个人身份信息处有所不同。她质疑，两个年龄、受教育程度、生活背景完全不同的人怎么会对同一个问题作出完全一样的回答？

中国青年报·中青获得的一份2016年11月录制的录音中，方正公证处主任王世刚解释称：“这个笔录在电脑里已经制式化了，你们这样的公证一年将近4万件，公证员和公证员助理处理所有的这些都是制式化的，这是约定俗成的，不导致公证无效。”

数十老人遇以房养老骗局 7百万房子千元过户

7月13日，北京市西城区国立公证处，吴哲和儿子索要送达回执未果后走出大门。 赵赫廷/摄

董望的女儿也质疑，父母在北京市国立公证处办理公证的过程中，对委托卖房的委托公证一无所知。

在公证处提供的公证录像中看到，公证员冯跃仅对借款抵押的公证进行了询问，而对委托公证只字未提。委托公证书送达回执的签名处，董望的签名也与其此前的签名有明显不同，而本应由公证员冯跃填写的接谈笔录，字迹均为“银主”岳小楠的。

同样由冯跃办理公证业务的老人吴哲，接谈笔录字迹也有类似问题，而他至今尚未拿到委托公证书的送达回执。

7月13日，中国青年报·中青跟随吴哲前往国立公证处，针对上述问题，公证处主任张庆并未正面回复，只答应老人一周后将调来相关文书供他复印。

司法部公开通报显示，2017年4月，针对北京市国立公证处接连发生数起为不真实的事项出具公证书，导致当事人房产在不知情的情况下被买卖或抵押的情况，北京市司法局吊销了李铁林、冯跃公证员执业证书，给予国立公证处警告、罚款20万元并处没收违法所得的行政处罚，国立公证处主任薛卫平因负有领导被免职。

证据不足维权难 律师提醒老年人自我保护

在受害老人们看来，这种针对老年人高额贷款，抵押后凭借委托悄然卖房的行为，已经成为一种套路。根据他们的统计，邵楠、龙学武、岳小楠等人在不同的案件中分别扮演不同的角色，可能这起案件中的中间人，在另一个案件中就是“银主”，或是出面买下房产的人。但他们又很难拿出证据证明这些人同广艳彬是共谋诈骗。

数十老人遇以房养老骗局 7百万房子千元过户

老人家属制作的涉案人员关系图 受访者提供

因涉嫌诈骗，广艳彬已经于2017年2月27日被北京市人民检察院第二分院批准逮捕，但在为老年人提供法律援助的北京市致诚公益刑事项目负责人武婕律师看来，老人们维权仍然有很长的路要走。“这些案子最大的共同点，是他们利用老年人不懂法，也不懂得法律文书的意义和概念，才在完全放弃自己权利的法律文书上签字。”

“其实还是传统的庞氏骗局，第一批收益的老年人开始发展下线，下线的钱交过来补上线的钱，然后整个链条断了。”武婕认为，“即使广某被认定诈骗，他没有退赃能力，老年人的利益已经受损了。”此外，老人签署文件时是否知道法律后果等，很难取得对老人有利的证据。

事实上，本案中类似的房产纠纷并非只出现在“以房养老”骗局中。

2016年12月22日，北京市第二中级人民法院发布了《抵房借款风险提示》，在该院审理的案件中，通过委托售房、委托收房款等方式抵房借款的情况时有发生。涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件主要表现形式是，出借人出借一定款项给借款人，要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜，借款人到期不能还款，代理人直接将房屋出售。

北京市二中院认为，这种交易方式在形式上分离法律关系，故意规避法律中“流押契约”禁止性规定，利用债务人困顿窘迫的弱势地位，谋取失衡的经济利益，而房屋所有权人未参与实际交易，导致取证难、维权难。而在这个过程中，由于法律监管的日益严格，一些民间借贷主体不断变换花样，翻新担保手段，利用自己在交易中的优势地位，非法侵害他人财产。

武婕也提醒老年人，要谨慎进入新型的金融市场、投资市场，涉及重大财产的东西，轻易不去尝试，不要怀有天上能掉馅饼的心态，同时对熟人的相互介绍抱有警惕之心。

她特别强调，老人一定要跟子女有一个很好的沟通。“老年人一定要明白，你们在一定程度上已经是弱势了，要敢于、愿意向孩子寻求帮助。”

“我母亲一直很要强，她自己生活靠退休金，又怕我们负担重，才想用这种挣快钱的方法，我也没有过多地去阻挠她。”张玲觉得，母亲遭遇这件事，与母女关系处理得不好有很大关系。但现在，她仍希望能通过法律手段挽回损失。

（来源：腾讯房产）

北京等地多位老人本想“以房养老”性能最高是Atom Z2460的两倍，不料房子却被人过户，他们被赶出家门，有些还背上一身巨债。他们中很多人不清楚自己签订的全项委托公证中，给了别人处置房产、代收房款的权限。

近日，司法部发布了《关于公证执业“五不准”的通知》

，明确提出不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。这对市民买房卖房会有什么影响呢？

变化：必须“重大事项一次一委托”

司法部通知中的“五不准”具体为：1、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。2、不准办理非金融机构融资合同公证。3、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。4、不准办理具有担保性质的委托公证。5、不准未经实质审查出具公证书。

对此，宁波公证部门的工作人员认为，第3条对市民和公证部门办理业务影响最大。根据通知要求，公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，必须“重大事项一次一委托”，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

宁波市天一公证处工作人员表示，司法部出台的这份通知对公证处办理公证业务的确有所影响，一些业务将收紧。特别是第3条关于内容的影响最大，原本可以通过一份委托公证办理全部事项，现在要拆分成好几步骤。

不动产全项委托公证是怎么回事？比如，宁波市民在北京买了房子，想卖掉的话，自己操作的话需要花时间和交通费去当地办理。为了省时省力，只要业主提供不动产登记证、身份证和拟好委托书等材料，到公证处进行公证，就可以全权委托给受托人。受托人可以代替业主办理抵押、解押、出售、代收房款等手续。当然，委托人也可以及时撤销委托，或者通过挂失不动产证（房产证）让委托书自动失效。

解读：避免房屋所有权人权利被架空

宁波市信达公证处主任徐浙军说，原来的委托有些变味了。委托是基于委托人对受托人信任和受托人忠实履行所托事项建立起来的法律关系，目的是便于委托人处理有关事项。

目前，一些委托关系中委托人的信任和受托人的忠实基本缺乏，更多的是伴随着交易关系产生的，本来方便委托人办理时的委托书变成了一种权利让渡的变相形式，有些全项委托变成了房产过户的变相形式被用于炒房、担保等等，有些授权过大的委托容易产生受托人侵害委托人利益的情形。

“办理不动产处分的全项委托公证往往有风险，受托人如案例中的老人们对自己签下的委托书的法律意义和法律后果虽然知道，但是风险防范意识不强，过度信任受托人，一般都认为作个数，只要还上钱就没问题，授权范围过大，导致自己的房产被直接处分。”徐浙军说，司法部的“五不准”使委托回归方便委托人办事的本意，更加有利于保护委托人的利益。全面禁止办理涉及不动产处分的全项委托公证，最大的好处可以避免受托人权限过大，把房屋所有权人架空。

根据新规，原来可以一次办理的全项委托不能再办，不能一次性“一委到底”自己当个甩手掌柜。即使再信任，今后办理类似公正也要“重大事项一次一委托”。像房屋抵押、房屋出售这种不是同一个事项内的事情要分别委托。

（来源：浙江法制报）