变现难成养老地产拦路虎.源泉

在经济学领域，“商品价格越高越好卖”的现象，开始在中国的养老产业中逐渐体现。

需要强调的是，如今的养老产业已不复是传统意义上单一的福利养老。2011年12月，经国务院同意，《社会养老服务体系建设规划（2011~2015年）》正式出台。“开放社会养老服务设施建设”的指导原则，犹如一句号令，养老产业骤然成了各路资金追捧的“香饽饽”。

“这是我们公司规划的养老社区。”手持一札文本的某房地产企业老总自信满满地描绘着项目前景。在他的口中，这个养老地产项目被定位为高端社区，内里建筑全部采用独栋别墅形式，且辅以各项与顶级居住社区相匹配的娱乐设施。“提供房源很少，因为本来能够承受这种开支的老人就不多。”

直指客户的塔尖部分群体，以期在项目持有的过程中尽可能获取利润最大化，这位老总的态度亦算坦诚。然而，事与愿违，《第一》最新获取的消息是，这个所谓的高端养老社区，最终还是不了了之。

“养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正建造出来的专业养老社区却寥寥无几。”DTZ戴德梁行华中华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文表示。这是一个奇怪的供需失衡现象。因为来自于多方的统计表明，养老产业的市场需求基础巨大。

不过，事实与理想之间仍有差距。“与欧美国家相比，中国专门为老年人设立的住房形式很少见。在美国，养老住宅占住宅市场的9%；而在英国，这一比例也有2%。相比之下，中国养老性质的住宅产品少得多。”莱坊机构大中华区研究主管及董事林浩文称。

虽然已在起步，但中国养老产业的开发模式仍然不明。

目前在养老项目中最常用的当数“会员制模式”。黎庆文表示，会籍制度在资金筹措和建设运营方面，会起到重要作用。开发商可通过会籍费的筹措，以解决短期资金收入，同时增加营运收入。此外，会籍费定价相当于其对应使用的物业的价值，同时还可以等同于一种对养老物业的投资，使其具有投资价值。“这样还可以刺激会籍的销售。”

双手抓着窗户边缘黎庆文认为，“对于绝大部分内地开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目，简单来说，就是几乎所有的项目都需要短期能变现的产品。而国内的养老社区开发恰恰无法满足这种要求。”

还有人士指出，由于中国没有专门用于“养老住宅”开发的专用土地。因此开发商或投资商更倾向于以养老地产的名义建造住宅出售。

一位从事养老地产开发的企业相关人士透露，不少开发商实质是借着开发养老社区的名义，进行大规模圈地运作。“还有的企业是觉得如今的形势不好，希望借着养老地产规避政策调控或者赚取更高利润。”

不过，目前涉足养老项目的房地产公司几乎都没有赚到钱。