解释楼市诡异走势柔软

要速度还是要安全？这一次，监管层可能为狂奔者踩下了刹车

楼市头条 预感行业趋势，读懂中国楼市

现在的新城控股快到什么程度？

1、近3年来（），新城控股销售事迹复合增长率为71.22%，位列17家千亿房企中第2位（2017年）；

2、《中国经济》报道称，据克而瑞统计，新城控股2017年度销售额完成年初 850亿元销售目标的148.79%，目标完成率居行业名列前茅。

新城控股的野心远不止此。其在近日提出了2018年范围目标为1800亿元，并计划在2020年进入3000亿元阵营。

但就在新城控股逐梦的路上，其一绿色债券融资在近日可能被监管层按下了暂停键。

5月初，新城控股发布公告称，其于今年3月公开发行的38亿元绿色公司债券状态已变更加中断。公告未说明中断理由。

新城控股内部人士在接受《楼市头条》邮件采访时表示，目前绿色债由于相关政策缘由暂时中断。

但对于具体是受甚么政策影响，新城控股内部人士没有正面回复。仅表示关于具体政策信息，建议可以采访相关部门。

值得注意的是，新城控股本次发债主要用于偿还绿色项目金融机构借款，和绿色项目建设。绿色债券作为绿色金融体系的一部分，目前正获国家大力支持和引导。

那末狂奔者新城控股是否被区别对待？目前尚不得而知。据不完全统计，2018年以来，除新城控股外，并没有房企出现绿色债券“中止”发行的情况。

1

扩张背后的高杠杆

近年来，除范围快速扩张，新城控股拿地势头一样异常凶猛。

2015至2017年，新城控股拿地金额占销售金额比重分别为50%、89%、67%

就拿2017年来说。新城控股2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金较2016年增长175%

构成强烈对比的是，与新城控股2016年在“购买商品、接受劳务支付的现金”指标旗鼓相当的阳光城、金地，2017年分别录得同比增速33%、68%。

新城控股2017年拿地战略相对激进。在其背后，加杠杆起着至关重要的作用。

Choice显示，2014年至2017年，新城控股期末融资总额分别录得59亿元、156亿元、246亿元、395亿元。

迅猛扩大的新城控股的另一面，是其负债快速增长。

1、其2017年负债总额较2016年增长了81.5%

2、其2017年资产负债率上升至85.84%

对快速扩大的新城控股来讲，一旦业务稍有闪失，或将面临巨大的财务压力挑战。

2

100座商业地产会成为下一个万达商业吗？

新城控股高杠杆的背后有很大一部分原因是来自于商业地产对资金的牵制。

目前来看，新城控股是业内少有的将住宅与商业置于同等战略地位的房企。“吾悦广场”正是其主打产品。

不管在运营模式还是打法，吾悦广场与万达广场有很多相似的地方。

1、现金流滚资产。具体而言，出售部分的住宅和商业能完全覆盖自持本钱，此后项目产生的现金流要能覆盖本身现金需求。

2、在资金使用方面，新城也和曾经的万达一样，采用“高周转、高杠杆”。

3、新城还挖来了部份万达高管。比如曾任万达团体总裁助理的黄春雷，曾任万达商业管理副总裁的陈德力。

值得注意的是，据《证券之星》报道，万达广场2017年营业利润下滑很是严重，较2016年下降近100亿元。

万达在近期断臂求生，走上轻资产道路。其除在2017年7月卖出文旅项目和酒店产业，还出手了多个执行中的海外项目。

万达盈利困境或是部分商业地产公司重资产模式下困境的缩影。

据陈德力透露，2020年实现100个吾悦广场项目，自己开发建设的占80%，其他的通过各种轻资产模式实现。

换言之，新城控股未来仍将以重资产模式为主。且不论这1模式好还是不好，先来看看吾悦广场现状。

《界面》报道称，根据新城控股2017年上半年财务数据计算得知，吾悦广场的日平均租金为1.2元/平米，远远低于万达的3元/平米。

以三四线城市和1二线城市的边沿区域为主力区域的吾悦广场或是因城市能级不高限制了其租金水平。

在商业地产领域，或是出于租金难以提升的斟酌，多数开发商只能依托新增扩建商业地产来维持总租金。

可以看到，新城控股正在加快布局商业地产。

1、拿地势头较猛。2017年，新城控股新增商业地产土储946.77万平方米。

2、截至2017年底，吾悦广场已开业23座，2018年计划再开业18座，到2020年目标开业100座。

随着新城控股在全国在建及开业的吾悦广场到达70座，距离“2020年实现100座吾悦广场开业”的目标也越来越近。

值得注意的是，商业地产范围快速扩张的同时也带来*大、周期长、*慢等问题，将占据房企大量的流动资金。

这就意味着，商业地产得有持续补给的资金。

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