房企逆市补仓热情不减柔软

房价调控压力升级

刚刚过去的8月份，房价上涨势头依旧。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查，201 年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点。北京、上海等10大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。

“总体来看，8月百城价格继续上涨且涨幅在热点城市的带动下继续增大。在部分城市供应依然不足、政策面宽松、购房者观望情绪进一步缓解等多重因素带动下，8月新开盘项目‘日光’现象仍有出现，土地价格持续攀高，进一步拉动百城指数上涨。”中国指数研究院分析师对新金融记者表示。

在百城房价连续15个月环比上涨的过程中，诸多城市年初制定的房价调控目标正受到最为严峻的考验。在年初制定房价调控目标的时候，全国几乎所有重点城市计划确保今年房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅。“从我们挑选的15个重点城市数据可以看出，有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额，除所有的一线城市外，也包含了二线城市中的厦门、南京、郑州和沈阳。剩下的城市中，武汉和大连也已经岌岌可危。总的来说，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。”中国信息集团分析师戴成路表示。

正是在这样的压力下，郑州成为率先收紧调控政策的城市。国家统计局数据显示，7月郑州新建商品住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨12%，在二线城市中属于房价上涨最快的。而根据年初郑州制定的房价调控目标为不超过12%的城镇居民人均可支配收入增长幅度，这就意味着，郑州若想完成房价调控目标，接下来的几个月要实现房价同比“零涨幅”。

政策悄然变向

“以温州、芜湖悄悄放松限购为代表，在8月份政策导向给人的感觉还是逐渐走向略微宽松的趋势，可是到了9月份，诸多信号却显示，政策正在悄然走向收紧。”一位房企内部人士对新金融记者表示。

据了解，8月下旬住建部召集了包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执况及下一步调控政策，并指出各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。正是在此次座谈后，先是郑州出台新政收紧限购，接着南京 家退出房地产开发的市属国企名单出炉，要求这些南京市属国企退出一般商品房开发领域，诸多释放自地方政府的利空信号开始出现。

同时按揭也在收紧，某研究机构对全国1 个重点城市的 1家银行进行的电话调研显示，1 个城市中有12个城市的银行放款周期有了不同程度的延长，有8个城市首套房贷款利率有不同程度上浮，即使折扣幅度持平的其他5个城市，要取得与去年同期相同的折扣力度也更为困难。从二套房贷来看，其利率一直保持在基准利率上浮10%左右，但是审批标准变得更为严格，北京更是将二套房首付提高至70%。

“相当一部分一二线城市前7个月的商品住宅均价涨幅已经超过了去年当地人均GDP增幅，年初制定的房价控制目标已有全面失守的隐患，8月份以来，我们已经了解到多个地方政府开始酝酿收紧限购政策，而银行贷款的收紧无疑是银行对于房地产行业风险的提前反应。”上述研究机构工作人员表示。

楼市变数增多

在“金九银十”，市场与政策的博弈将为楼市的量价走势增加变数。中指院数据显示，8月份其监测的4 个城市中，近七成城市成交量环比上涨，其中温州上涨幅度最大，为46.7%，其次是北京，环比上涨28.46%。

8月开始的供应增多，则使得供不应求的局面得到缓解，导致8月份去库存化明显减慢。除上海、南京、青岛、厦门和福州外，其他城市库存均增加。上述城市中上海库存去化最快，商品住宅可售面积下降14.02万平方米。南京、福州库存去化仅微超10万平方米，厦门、青岛库存去化仅为6.08万平方米和1. 万平方米。随着“金九银十”供应高峰的到来，供求层面的房价上涨压力将有所缓解。

“对刚需市场而言，过去持续上涨15个月的房价削弱了刚需的购买力，而首套房贷利率上调将进一步抑制刚需的释放，因此尽管小户型刚需产品市场供不应求态势在下半年仍将延续，但我们预计单价未来涨势将有所收敛。”上述中指院分析师表示，再加上地方政府可能出台的各地调控收紧政策，“金九银十”要达到开发商预期中的火热，面临一定压力。

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