地产救市枪声响亮谁是输家谁是赢家.源泉

「事件」

2008年10月22日，财政部发文决定，1）从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；2）对个人销售或购买住房暂免征收印花税； ）对个人销售住房暂免征收土地增值税；4）地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；5）金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％.同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

该决定影响极其深远，不论是好是坏。

LOSER 1

受损者清单：深发展、兴业银行、民生银行、浦发银行……点评者：安信证券研究所高级行业分析师高源

在经济下降周期，银行是政府手中挽救经济的工具，必须承担起相应的“历史”。政府将要或者已经指挥商业银行操作的内容包括：降息（本次政策就是一次针对特殊行业的小范围降息）、扩大贷款规模（在经济下行阶段加大贷款增速，意味着牺牲了银行的风控和资产质量）。

考虑降息和本次政策，今年9月16日以前发放的按揭贷款和11月1日起发放的按揭贷款之间利率差达到1.4265％，对银行息差是较为严重的打击。

考虑存量按揭贷款的10％参与重定价（等同于存量部分利率不变、新增10％按揭余额），对银行净利润的影响在0.2％-1.5％之间（这个测算基于2008年利润预测，没有考虑银行明年如果出现大规模的负增长会导致这个比例扩大），包括深发展、兴业在内的部分中小银行受到负面影响较大。

单就该政策本身而言，对银行的影响偏负面，其程度取决于银行存量贷款的调整程度。

地产救市政策的本意是挽救经济增速的颓势，而经济起色会对银行的资产质量构成支持，听起来似乎是个利好。问题在于，此次采取了降低按揭成本的手段，就是牺牲银行利润补贴房地产市场，进而刺激经济（如果能成功的话）。对银行而言，间接的支持力度不够，直接的损伤却清晰可见。

2 假设观望者有1/ 入市

点评者：中信证券分析师王德勇段海瑞陈聪

当前地产销售清淡，上海、北京9月前2周销售出现了环比下降，同比下降幅度扩大的态势。

虽然成交量和购房者的信心恢复需要一个较长的过程，但是降税和金融政策的松动一方面在客观上增加了银行对购房者的支持力度，在一定程度上增强了居民的购买能力；另一方面，传导出强烈的政策信号会打消一部分持币待购者的购房顾虑，这部分人的入市会增加房地产的销售；另外，政策的出台会打消一些投资客抛售的念头，对减少二手房供应、稳定房价有一定的积极作用。

综合来看，目前我国主要城市住房的改善性需要占到50％左右，地产政策的松动有助于该类需求的释放，是购房者信心的“稳定剂”。我们在9月初需求端调研结果显示，具备购房能力和购房需求，但目前持币观望的人群是打算买房人群的1.5倍。假设观望的人群中有1/ 会因为政策影响而积极入市，则12月销售情况环比恢复50％以上并非天方夜谭（政策需要一定的发酵期）。

房地产业打了强心针

.cp_player{padding:14px 0 0;text-align:center;height:249px;display:block;}点评者：中信证券分析师王德勇段海瑞陈聪

2008年，随着货币政策从紧和销售情势恶化，房地产开发资金中心销售和银行贷款的资金增速大幅下降。2008年前8月，房地产开发投资资金中来自国内贷款，定金及预付款的金额分别下降11％和 ％，使得开发商自筹资金占房地产开发投资资金来源的比重大幅提高到 9％，已经是2004年以来的历史最高点，在销售和贷款双紧的压力下，房地产企业资金链十分紧张。

此次新政意味着从紧货币政策对房地产的转向，体现了国家稳定房地产市场的决心。买房成本和门槛大为下降，对于扩张房地产业的需求有明显的正面作用。而且此次利率下降和首付款比例的调整不仅仅是针对自住需求，也是针对改善性需求，范围较广。

我们认为财政部政策是行业尽快复苏的必要条件，也是当前扭转地产股颓势的“良药”。

4 给经济增长雪中送炭

点评者：中信证券分析师王德勇段海瑞陈聪

目前房地产已经成为国民经济的重要支柱产业，房地产的稳定不仅有助于金融体系的安全，而且可以拉动几十个相关产业的发展，同时对社会稳定和解决就业的作用也不容忽视。特别从目前来看，国民经济投资、普通消费、公共支出等各方面的刺激都已经受到客观条件限制，政府在房地产政策方面的强烈转向也并不奇怪。

我们认为，政策的转向，是房地产行业转暖的首要契机，也是宏观经济增长的重要“助推器”，企业信心的恢复有助于房地产投资的增长，有助于维持宏观经济的稳定增长。

这次新政，也让地方政府的救市获得了“通行证”。

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