在3月1日傍晚地漏

"二手房20%个税"非新规 房价上涨较快城市或现反转

在3月1日傍晚，国务院公布房地产新“国五条”细则，其中以税收手段加强房地产调控的意图十分明显。细则规定：对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征。消息1出随即引起市场强烈关注。

注意到，按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%，交易时可以从低选择。

对于房价涨幅很快的房源，按照总价为基准计算相对划算。而“国五条”细则的出台，无疑大大提高了二手房的交易成本。

据悉，在上述通知发布的当天，北京部份购房者连夜签约以避免多交税款。那末新政实行后对楼市究竟影响几何?业内人士预计，二手房交易成本增加，或导致业主不愿出售使得交易量下落;另一方面，卖家将税费转嫁到购房者身上，打压购房者热忱。

此外，由于二手房和一手房的联动作用，税收政策调剂也将促使部份二手房的预期购买者将目光转向新居，从而影响新居价格。

“二手房按转让所得20%计征个税”非新规

粗略计算，以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房为例，按新政价值差额的20%计算，需缴个税30万元已勒令涉事幼儿园进行整改。目前不能证明小孩患病与体罚有关。若这项政策在各地严格执行，将会明显增加交易成本，二手房市场交易热度会受到明显抑制，短期内或致使销售量下滑。

事实上，对于二手房转让所得征收个税，我国《个人所得税法》早有规定：个人出售自有住房获得的所得(出售价与房屋原值的差额)，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

由于部分房屋并不能核实房屋原值，例如此前所得的福利分房，无法准确计算出差额，因此无法按照20%来征收。对待这类房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。

在实际操作中，由于中介常常能帮助售房者压低真实价格进行签，因此，按照1%的总价征收的税额，常常远低于依照差额的20%征收，因此，很多能够核实原值的房屋，也被当做不能核实原值的房屋，从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收，以此到达避税的目的。

由于一线城市楼市供求延续紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为，如果热点城市的供求关系得不到明显改良，新增个税或许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。

中原地产市场研究部总监张大伟认为增加了完成全年预期目标的难度。”这也是发改委官方部门首度公开就今年CPI指标完成情况作出上述表态。，新国五条细则如果严格实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，销售量会明显下滑。等细则出台以后，可能出现短暂的过户末班车热潮，但尔后过热的二手房市场势必迅速降温。

二手房抓紧过户争搭政策“末班车”

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，楼市新政出台后，门店周六日平均新增房源拜托量增长近四成。

“我挂牌的房子是不是要按20%的差额缴税了?”日前在三环新城附近的二手房中介机构看到，前来咨询、看房的购房者络绎不绝，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的话题。房屋中介小刘对表示，上个周六日，他的一直响个不停，主要是客户、业主或周边小区居民咨询新政事宜。

据北京市住建委站统计数据显示，3月2日，二手住宅签量达到1059套。新政后，二手房签数量创新高。

今年以来，北京二手房销售依然火热，1月份销售量达到19561套，创两年的新高，1月和2月日均签约量也到达套。统计数据显示，北京今年至今出现二手住宅签量过千套共有三次，除3月2日外，分别是1月31日1230套和2月28日1036套，均为月末较后一天。

伟业我爱我家团体市场分析师孔丹认为，月底签机构一般会加快积压案件的处理，所以月底的签一般会比较多。孔丹同时表示，3月2日签过千套，主要是受“新政”影响，大量市民扎堆儿签，因为纳税签目的就是加快过户进程，争相搭乘“新政”执行前的“末班车”。

除北京以外，上海、南京等地的二手房交易者同样急于在政策正式履行前尽快完销售易。而在江苏无锡，房产交易核心更是人头攒动，交易爆满，平时一天最多排360个号，4日下午已发570个号。

房价上涨较快城市或现反转

本次个税政策调剂，让很多二手房购房者紧急“抢跑”。而新房市场，本打算近期购房的刚需型客户可能将会再次转入观望，等待政策的进一步明朗后，延时买房。

据悉，北京、上海等一线城市二手房销售量已超过或与新居销售量持平，如果新的个税政策使二手房供应大幅减少，有可能进一步加剧这些城市尤其是核心城区市场的供不应求。

不少人士耽忧，20%的个税或促使买家转向新房市场，从而致使新房房价上涨。

针对国五条及其实施细则，同策咨询研究核心总监张宏伟认为，政策出台背景正好处于房地产市场调控的关键时期，更多的是平衡在这个关键时期政府与市场面临的转型问题。总体看，国五条还是为继续做好今年房地产市场调控工作而出台的，并不是打压房地产市场。

链家地产市场研究部张旭认为，本次政策虽然是以往政策的收紧和完善，除信贷和税收政策外，在“加强市场监管和预期管理”方面，也给予地方政府的更多的管控空间。整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强。且对二手房市场的调控力度更大。新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，抑制改良性需求，在一定程度上或降低交易换手率，预计销售将会有所萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现的更加明显。

伟业我爱我家副总裁胡景晖预测，随着各城市细则的陆续执行，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历一段时间的滞涨期。专家表示，房贷政策提高了购房融资成本，有利于抑制投机型需求。

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