美国房产问题.源泉

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很多赴美置业的朋友办完买房手续后，却没有像在中国一样拿到一本房产证，因此大惊失色，以为自己被骗了。这到底是怎么回事？美国房产证长什么样？什么时候才能拿到呢？

美国没有 房产证

和中国不同，美国房子并没有像中国那样的房产证，但有一份叫做 产权转让书 的文件。也不用担心这份文件会丢，因为即便丢了关系也不大，美国的房子在政府都有备案，美国政府机构的站有完整的房产所有权的登记。

如何进行产权转让？

理论上说，就是签署一个叫Deed的文件，房屋的产权就从卖方转换到买方了。

购买新房:买方需要和房产开发商签Deed；

购买二手房:买方需要和房屋原主人（卖方）签Deed。

在加州为防止卖方一房多卖这个风险，房屋所有人签署完Deed后，还需要将Deed拿到县 county的recorder office 去登记。

在去recorder office 登记之前要先把签署的Deed进行公证，然后由第三方托管公司Escrow负责让产权保险公司将Deed和公证文件去recorder office进行登记。

这个登记完成，就相当于告诉所有人交易完成，英文叫constructive notice。如果卖方再与其他人签署Deed，就无法成功登记。

举个例子

如果A是卖方，将同一个房子签署两份Deed给B和C，先和B登记，如果和C再去登记就不会成功。

法律会认定房屋产权已经属于B，如果A想把房子再卖给C，那么第三方托管公司Escrow就会宣布交易不成功，C可以拿回所有的钱，而A要面对法庭的裁决。应该说这个流程，可以有效避免一房多卖的情况。

Deed到底长啥样

那么，这个Deed到底长啥样？以加州为例，Deed总共有 页，主要内容如下：

1.显示所在县登记处对于此套房产过户交易的信息，产权公司已做过产权调查等事实；

2.房产产权归属。显示此套房产的具体地址及地理位置、买卖双方的个人信息。产权过户信息以及产权转让州税费和城市税费等详细说明。

.所在县公证处对于此房产已过户新房主的官方公证。由县公证处盖公章，公证人签字证明此房产已在政府官方受理下转让给新房主。

如何保障买方权益

作为新房主，我怎样才能知道房产的产权清晰明确，没有抵押，交易后不会带来麻烦？简单说，我如何来保障作为买方的权益？

通常是通过产权保险title insurance来保证买方的权益。在交易过程中，买方需购买一份产权保险（费用大约$），这份保险保的是交易期间可能出现的问题，也就是说，有了这份保险，产权保险公司就会对房产的产权进行调查，并出产权调查报告prelimin report给你，根据这个报告的结论，决定是否进入下一环节 过户。

这意味着，如果房产出现产权问题，产权保险公司会负责，赔偿买方的损失。

一般在交易结束以后几个星期会收到县登记处recorder office的一封信，说明登记成功。实际上，这封信没有什么意义，如果登记不成功，当时就会知道。还有，过户公司在去登记之前，他们必须看到产权公司出具的调查报告prelim report和产权公司签署的保单，否则根本就不具备登记的条件。

了解过这些，就不用因为没有拿到房产证担心被骗了，只要成功登记，你就肯定是房产的新主人啦！

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