楼市回暖真相库存25亿平米反弹恐难持续资源

21世纪经济报道 贾海峰

作为经济的支柱型产业，楼市的真正回暖，直接关系经济复苏的启动。

本报根据北京、上海、深圳三地房地产交易管数据统计，今年第一季度，京沪深三地新房交易量创新高，同比2008年同期新房交易量平均上涨了100％以上，北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水平。

这是否意味着楼市回暖？

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，当前京沪深等主要城市楼市交易量结构主要为中小户型，为自住型需求，这些需求在楼市降价和政策利好刺激下释放，楼市能否持续这种高涨的交易量值得怀疑。

“预计自住型需求还将持续个月，楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。”易居中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则对本报表示，届时，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，则下半年楼市可能会重新低迷。

户均69平米：

自住型需求一枝独秀

根据北京房地产交易管理数据，今年1月份以来，北京新房交易量就呈现逐月快速增加的趋势。

今年1月份，虽然有春节因素，北京房地产交易管理暂停交易7天，但1月份新房交易套数达到了10511套。2月份，这一数据达到了19 66套，环比1月份增长84.2％。 月份，北京新房交易数据达到了高峰值，为 6774套，环比增长82％，同比增长94％。

上海的新房交易数据表现波动比较大。1月份新房成交为1078 套，2月为 5744套， 月为26577套。

不过，根据上海房地产交易管理2月份的交易记录发现，实际上上海新房2月交易量受春节因素影响比较大。2月1日，上海新房交易量为216 1套，为春节期间没有完成过户的买房者集中过户。

同样的春节因素，在北京反映在1月份。北京1月 1日集中过户为10511套。因此，除去春节因素影响，上海2月份新房交易量实际数字约为16000套。以这个数据作为对比，上海 月份新房交易量环比上涨了66％。

同样，深圳的1- 月新房交易量呈现了逐月上升的趋势。1月份为4448套，2月份为5429套， 月份为8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76万平方米，同比去年增加了2 9.42％。

“需要关注成交户型面积，”我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析说，今年一季度北京新房成交平均套型面积为6董卿此次赴美不单是学习深造9平方米左右。 月份北京新房成交量最大，而成交户均套型面积则降到了6其内常常“人满为患”。4平方米。

而去年一季度北京新房户均成交套型面积约为164平方米。对此，胡景晖分析说，今年一季度新房成交呈现两个特点：一是政策性住房入市使整体成交套型面积下降；二是购买住房的多是自住型需求，而目前房价水平比较高的情况下，套型面积小和总价低的房屋受欢迎。

“今年一季度北京二手房交易量甚至比新房还高， 月份达到了2万套，”胡景晖说，二手房交易领涨全盘，也说明了自住型需求占主流。

一份购房调查报告表明，今年一季度新房购买者人群中，有70％是自住需求，结婚住房需求居多。

上海一季度成交户型面积约为68平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交户型面积仍在92平方米左右。

据北京市统计局数据，今年 月中上旬，平方米的小户型仍旧是市场需求的主力。市场供销比为4.2∶1，仅比上期扩大0.1。

“在大量新盘入市的情况下，小户型需求仍很旺盛，供需比关系比较好，”胡景晖说。

今年库存高达2.5亿平方米

“成交量上升很大程度上是反弹，很难说是市场反转的信号，”胡景晖分析说。

华远地产董事长任志强表示，对于房地产行业来说，库存消化还远远没有完成。

他分析，房地产库存可以分为三类：待开发土地、在建房子、在销售现房。目前，全国开发商手里待开发的土地约有 .6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右，才能消化得完这些库存的土地。

但是2008年全国房屋竣工量只有不到6亿平方米，剩下的2亿平方米房屋转移到今年的话，需要竣工近10亿平方米。目前全国房屋空置面积已经达到1.6亿平方米。因此，即使今年出现2007年那样的楼盘旺市，全年房屋库存也会有2.5亿平方米。

这意味着全国每年房屋销量的1/ 房屋处于库存状态，而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上，对开发投资和再拿地的积极性都很低。

北京统计局的数据也表明，今年月份北京市房地产投资64.6亿元，同比下降29.4％，其中投资上亿元的大项目下降尤其厉害，去年是 2个，今年降低到14个。月，北京市商品房新开工面积210.8万平方米，同比下降 9.6％，其中住宅新开工85.1万平方米，下降62.7％。

在高库存的压力下，开发商纷纷降价促销。根据北京统计局数据，今年月份北京四环内期房价格下降了1 55元/平方米，成交均价为14226元/平方米。

据国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》，上海2009年可售楼盘为165个，共计22 7万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均1 0万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要 个月。

任志强也表示，目前房地产企业仍在减少开工量，没有看到企业信心复苏的迹象。今年一季度，全国土地平均流标量为40％。

据任了解，月份，全国约有6个城市采取了直接给予人头补贴的办法消化本地楼市库存。另有12个城市实行了基础设施配套费减免、税费减免和购房入户等方式帮助开发商减轻库存。

“有的地方政府推出了用地申购的办法，”任志强说，房地产与地方的土地财政息息相关，房地产高库存如果不消化，也意味着地方土地财政难以持续。为此，有的地方政府改变了土地招拍挂的做法，在推地上采取“申购”的做法，防止土地流标的情况再延续。

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