索姗内部文化和思想理念转变是房企面临最大

戴德梁行商业地产服务助理董事 索姗（图片来源：金融界站 邓宇 摄） 金融界站讯“2011中国地产价值榜”高峰论坛于2011年8月 0日，在什刹海会馆举行。戴德梁行中国区商铺部助理董事索姗认为内部文化和思想理念转变是房企面临最大问题：

以下是文字实录：

刚才几位专家从宏观和城市规划地产的一些特色方面说了一些大方面影响商业地产目前发展的一些因素，作为我们是商业地产的服务机构，我们看到最多和接触最多的也是开发企业，我们实际上像吕主编说的，我们就是一些实操的经验，具体到今天讨论的话题，实际上我们所看到，现在大家都在说转型，刚才我跟几个主编和也在聊，其实这是一个特别敏感的话题，转型我们也说不上是一个大的趋势还是一个大的规模，但是我们实际上的实际情况是确实有我们接触现在做购物中心的开发商当中，有大概超过80%以前是以运作住宅为主的，我们所合作的这些企业也好，他们所面临的比较大的问题，首先是他们内部的文化和思想理念方面的转变。发展到现在，中国房地产在国内住宅市场一直是一个卖方市场，卖方市场不可避免的开发商自始至终是一个强势的状态，在国内的商业地产确是一个买方市场，因为商业起来之后，他的一些品牌落位，客户和人流的一些导向实际上都是有待于品牌的入住，虽然商业地段很重要，但是人流的培养和品牌的选择，以及这个品牌当下纵深开店的需求，实际上都能影响到它是否会入住到你这个商业当中来，目前来讲，它是一个买方市场，这个冲突实际上是源自于开发商内部文化和理念的差距，如果他带着开发住宅的强势心态进入商业地产，势必导致冲突的出现。

另外，我们看到也是行业内的一个问题，就是从事商业地产人才的短缺，是开发企业面临的很大的人力资源的问题。首先国内开始说商业地产，商业地产，不管一开始的百货业态，或者现在觉得占优势的购物中心的业态也好，实际上对于人才是非常渴求的。具体到国内，商业地产发展到现在，其实看起来时间很短的活动与促销？，对一个人的职业规划来讲，对于人长期的职业发展来讲，它也是一个短期的过程，我们会看到大多数现在从事商业地产的有一部分人是从百货的行业中转过来的，势必也会有一些观念或者从业经验上的不足，比如它可能会面临我们在一个城市，在从事综合体招商的时候会看到，他会说为什么会把一个很好的地段的，一个相对大的面积我以低价出租给一个品牌，实际上我们是有一个带动人流也好，品牌效应也好，实际上这是必不可少的，它就会有一定的差别。

另外，人才市场中，从事过多个项目的人才储备就更少。我们说具体的某一个案例，某一个项目的时候，实际上它的从业经验和对项目的实操经验是非常非常必要的。其实考虑到一个商业项目，它是非能够运营成功，能够持久的为开发商带来利润，长期的有一个回报，实际上有赖于一开始的客观的定位和长期的一个运营的过程，会遇见方方面面多种多样的问题，可能是很小的问题，但是如果缺乏多个项目的操作经验，有可能导致关键缺乏经验，对当下的判断很可能延续之前的单个项目操作经验，势必会加大这种误判或者是判断失误，增大这个可能性，对一个商业项目的影响是非常大的。所以，这两方面遇到很大的问题。

但是我们也说商业地产，因为现在外部的经济环境也好，或者说国内房地产大的趋势的发展方向也好，实际上环境是一个利好的，我们发展有一个良好的趋势。所以，它相对来讲还是有很好的机遇出现。首先，像刚才两位专家讲的，站点、站点商业，我们说的区域的购物中心，因为目前商业地产是一个绝对主流的业态，因为它也是迎合了现在方方面面发展的需求，区域性的购物中心来讲，它也是迎合了现在的一些发展需求，我们也可以看到，比如说快速的城市化发展，它也是我们之前就强调过多次，城市化发展势必会造成多中心，这个多中心的形成就带来了站点项目的一些客流或者是消费人群、消费需求，势必带动这个商业的运作。

另外，品牌在城市的纵深的扩张，开店的需求。之前我们也观察到，比如LV或者很多奢侈品牌，它在城市这一个地区，可能它只会选择开一家店，很糟他们只是在某些五星级的大的酒店有一个品牌展示的区域，但是慢慢我们会发现，特别是在一二线城市，他们开店的需求在增多。另外，他们进入到二三线城市这种奢侈品有愿望或者有意愿，有计划的进入二三线城市的品牌越来越多。另外，他们这种开店的需求加大了区域性的购物中心招商成功的利好。另外，刚才说到消费需求的变化。现在60后、70后实际上都是以家庭为核心的消费人群，这些人群就有可能培养成区域消费是配套为主的区域性消费。如果我们具体到80后，乃至90后的消费人群，相对来讲他们对商业的需求更旺盛。因为他们可能对于家务，自己动手的一些东西，不管在时间上还是意愿上相对的欠缺，对于商业的依赖感就更强，特别是他们已经形成了这种体验式消费，随机性消费或者冲动消费或者聚会的偶尔性发生的消费越多，这种消费需求就需要一个便利性，区域性的消费，这种区域性的购物中心就有了发展的契机，这就是我们看到的机会。

另外，我们在座的一些项目也是比较多的就是奥特莱斯，奥特莱斯有赖于奢侈品牌的支持。现在话题也在说伪奥特莱斯，中国的市场发展不是一个真正的奥特莱斯，但是我们也要看到这是一个慢慢发展的过程，不能一蹴而就，奥特莱斯周围没有很多的店，就不可能形成足够的货源供奥特莱斯，正价店不够，它下架的货不能支撑奥特莱斯的货源，所以，导致它没有办法在这个区域开一个品牌店出来。

另外，它的交通便利，因为奥特莱斯一般都在郊区或者临近机场，在国外像西班牙，都会在类似于小镇，像我们现在蓝色港湾的规模，我们去逛的时候实际上是一种享受，吃饭并不是一个主流的，只是逛品牌的时候是一个享受，现在城市化的发展，快轨、轻轨、动车，乃至私家车的保有量对这些客流都是一个很好的延伸，它的辐射范围加大了，也支持了奥特莱斯的消费。另外共查处散发小广告人员1.3万人次，大家对品牌的认知度，大学刚毕业我们接触到一些品牌，打折，很多会说打折了，我们去看，打完折怎么还这么贵，还是消费不了，但是慢慢大家出国也便利了，我们对品牌认知度提高了，有时候很多人会到国外买很多的品牌，就会觉得我买的这些东西把我的费用都省出来了，他没有机会到国外享受购物经验的时候就会把这种消费积聚在国内，对奥特莱斯的需求就会增多，带着小孩周末去看看，看到很大的优惠会觉得得到一些回馈，并不是觉得自己消费了，这种体验是愉快的，这种消费就会带动周边或者自身的二次消费，可能这种目的性消费的人群实际上更注重于体验式消费。所以，这也是我们看到奥特斯也好，区域性的购物中心也好，虽然现在是一个开发商面临的一些挑战，但是还是有机会发展。

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