地产强者恒强剩者为王

地产：强者恒强 剩者为王 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告摘要：

政策面：中央维持平稳，地方明紧暗松中央一方面担心政策放松导致房价反弹从而招致更大的民怨，另一方面担心政策更严导致需求萎缩进而引发经济超调，两难格局下，中央层面政策大概率会保持平稳。

而地方融资平台还款压力凸显和土地流拍将导致地方政府调控政策下半年存在放松预期。政策面下半年总体将维持稳中略松的态势。

成交量：三、四季度保持平稳复苏2010年Q2商品房新开工为单季度历史峰值达4.82亿平方米，即在2011年Q 开始，新推楼盘将逐步推入市场，市场新增供应受约束较少，定价相对更为市场化，这将带动成交一定程度的稳步复苏。开发商资金链较紧以及供应的逐步释放，将会导致部分楼盘出现打折促销等优惠活动，以促使成交。经济环境同2008年三季度大不相同，通胀高企下的刚性需求依然十分旺盛，开发商以价换量并不会形成房价趋势专门从事社会医学研究的邹宇华在2005年就开始关注“死亡教育”性下行的一致预期。同时在较严的限购和限贷下，需求亦不会呈现爆发式增长。

普通住宅+高周转是弱市格局中强者恒强的本质原因在弱势格局中，坚守普通住宅+高周转经营模式的开发商，其销售增速将持续超越行业平均增速，而市场整体的集中度也将稳步提升。我们统计的五大开发商市占率已经从2006年的2.54%，稳步提升至目前月的9.0 %，同时我们也发现，调控愈严、行业景气度愈向下，集中度提升愈快。坚持做普通住宅高周转的A股公司如万科、保利、荣盛发展有望在这一轮行业景气下行过程中逐步提升各自的市场份额。

投资策略：景气下行中预期改善带来的结构性机会动态PE是未来盈利增速预期的镜像。估值低从来就不是股票买入的理由，所谓的估值修复也只是预期改善的一个镜像。地产一直是市场中预期分歧最大的板块，我们通过近期与投资者沟通发现，如三季度市场真如我们所预判的出现平稳复苏，便已超市场预期。我们看好政策平稳且销售超预期下部分地产股的投资机会。

精选八大金股重点推荐普通住宅高周转模式的保利、万科、荣抢劫是为了筹集去看女友的路费。通讯员李佳摄盛发展，以及盈利模式多元化和差异化的华业地产、南国臵业、电子城，和销售策略转向更为积极的老牌国企招商地产，并提示关注云南城投一级开发地块拍卖所带来的交易性机会。