刚需改良有福利了地漏

刚需改良有福利了！读完此文北京购房不再迷茫

北京的奇异之处就在于，它容纳了不同的购房群体，既有百万首付的刚需房，也有千万的改善房，还有上亿的豪宅。

买房不易，钱少的刚需想要上车却为有限的首付而焦虑。

改良家庭可能为了寻求品质又保障升值，不知选哪里而迷茫。

大概只有土豪可以任性一把，但豪宅也是有区分的，不然以前怎会那么多“财富区”没落，又有很多片区突起。

米宅今天就做一个全面的北京楼市解读，为粉丝置业选房提供一些参考。

北京的购房群体依照总价基本可以分为以下几类：

1、总价500万以内的刚需

2、总价500万-800万的刚改

3、总价1000万以上的二次改良

4、别墅豪宅终究改良

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刚需

北京的首套房利率上涨，限购不放松，商品房供应愈来愈少，每年延续涌入的“人材”不断增加。刚需上车将会越来越难。

尽快上车，选择合适的房源非常重要。

刚需选房核心考虑3点：1是资金，2是区域，三是房屋类型。

首先要结合自身的生活和工作选择合适的位置。但区域选择常常受限于资金，按照500万的选择面，基本4环到6环可选房源还是很多的，只是品质不一。

刚需大多集中在近郊区，房山的价格更具优势，通州的突起显而易见，大兴职住选择空间很大一般出现了新东西。昌平、顺义，甚至朝阳和丰台区都有不少适合刚需的房源。

1、通州——核心区、戏班、马驹桥板块

通州由于北京副中心的利好，目前在建的商业和新推出的高端住宅都比较多，未来房源一定紧俏。而且18年以来房价正不断走高，满足3年通州社保的人也将陆续增加。只要有房票，建议赶紧入手。

运河核心区是通州的中心区域，不仅配套最完善，未来保值价值也是较高的。

戏班板块生活气息浓厚，较大利好当属地铁7号延长线和环球影城。

马驹桥位于通州和亦庄的交界处，既有通州的利好概念又有大兴的商业空间，利润很大。

▼通州刚需盘推荐：

2、房山——长阳、良乡

长阳距天安门22千米，他的突起得益于CSD中央休闲购物区。包括首创奥特莱斯、funmix等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心一应俱全也远不及赵又廷的微博点赞数。

教育配套也很完善。包含有北京4幼、王城根小学、北京小学长阳分校、北京4中房山校区等热门学校。

良乡的腾飞大学城起了至关重要的作用。另外教育配套有北京名列前茅实验小学、北师大良乡附中、良乡中学等热门学校。而且就诊方便，有良乡医院和北京妇产医院房山医院。

这两个区域是房山目前发展最成熟的区域。不但位置好，交通便利（紧邻地铁），房子多是近几年开发的新盘和次新盘，价格低品质好，基本是为刚需刚改定制的。

▼推荐楼盘：

3、大兴——黄村板块

黄村板块是大兴新城和区政府所在地，生活气息较为浓厚，配套完善，有人口红利和交通优势。区域内包括3条轨道线路——连接北京南站的地铁4号线、连接副中心的S6号线（规划中）、京雄城际铁路，和新机场线将大兴变为重要的交通枢纽。

▼推荐楼盘：

△时代龙和

4、昌平——回龙观

回龙观区域的发展算是比较成熟了，交通、商业、教育、医疗等配套都比较完善，居住上来看十分便捷。相比较遥不可及的中关村、五道口、西二旗、上地、望京等重要商圈的房价来说，回龙观凭仗出色的地理位置和能够接受的价格成为刚需的优选目标。次新盘更具性价比。

▼推荐以下：

▲昌平-朱辛庄

5、顺义老城区

行政、教育、商业资源聚集，便利的交通，完善的生活配套是老城区最为明显的优势。15号线贯穿城区，交通也比较便利，人口居住相对密集。

▼推荐楼盘：

▲顺义老城区

6、主城区

主城区占据区域优势，但价格也更高。适合刚需的楼盘大多是老破小，居住体验感较差，但对于刚需来讲，交通、生活配套，以及商业、教育、医疗的资源更优质。

对于不少年轻人来说，宁肯选择远一点居住品质高的楼盘也不愿意选择老破小。但也有很多人由于工作或者社交圈不固定，并不想把时间浪费在通勤上。所以衍生出不同的需求。

很多楼盘或许升值空间有限，但可以保值。2000年以后，价格500万左右的楼盘还是能够筛选出很大一批，可以根据个人的需求进行选择。

7、限竞房和共有产权房

刚需还有一种选择就是限竞房和共有产权房。2018年保障房集中上市可谓是对刚需的利好，具体可参考米宅文章

限价房虽然相对便宜，但是也不能盲目购买。

关于购买限价房，提供几点建议：

一看区域周边普通商品房新居价格，如果限价房与周边普通商品房价格持平，那么建议等等再买，如果该限价房没有一定的附加价值，那末相对来说不划算；

2看是否限价明显，如果限价明显建议尽快入手；

3看是否品牌开发商，很多限价房由于本钱难以回收，那末很多购房者也会担心开发商是否在产品的质量上打折扣。买品牌开发商，最少会排除一些后顾之忧。

购买共有产权房的建议：

如果是收入相对较低，而且对未来的收入预期比较安稳，建议可以斟酌共有产权，较低的进入门坎，至少可以享受部份产权。

但如果将来有置换的需求，而且首付能力超过100万，建议还是斟酌北京的限价商品房。

对于这类房源来讲，目前的价格已低于市场价格，从投资收益看，优于共有产权房，从未来的换房来说：限价商品房（限房价竞地价地块）退可一直居住，进可再次改善，预留了升级空间。

8、北京刚需置业建议：

（1）刚需不同于投资，投资主要购买未来，而刚需选房首先要符合本身购买条件，比如通勤区域、匹配的户型和价格；还要尽可能选择现房；周边配套完善度，要满足基本的生活需求。因为刚需是为了自住。

（2）不要想着买便宜的房子，洼地90%以上的几率永久是洼地，没有位置、交通、配套优势，没有大的计划，洼地恒洼。

（3）上车优先，很多刚需总想着最少买个小两居，结果受限于资金，步步错失上车的机会。其实大一居可改两居的房子也可以选择，以后可以再进一步置换。

（4）尽量不要选择远郊，像怀柔、密云、平谷、延庆这些远郊区，除非在当地工作生活，否则不建议购买。由于时间成本太大，房票不容易，将来换房的空间也小。

（5）你买的房子最少要有一个明显的优点，这是以后换房的筹码。也就相当于这是你的名列前茅桶金，能够保值增值。

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刚改

刚改介于刚需和改良之间，这个群体选择是最难的。

他们有一定的资金，但追求面积和品质的尺度又有限，想有个多功能空间给家人和自己使用，学区、园林环境也是重要加分项。

说白一点主要是由于家庭成员增加，孩子面临上学等问题，迫切需要改善居住环境。但一步到位的钱不够，一般紧凑的小三居比较受欢迎。

1、城六区

由于北京2000年以后的楼盘大多户型偏大，合适刚改的紧凑小三居户型较少。

▼部分房源仅供参考：

▲东坝

2、大兴——亦庄、旧宫

大兴的亦庄板块和旧宫板块。区域整体配套正在渐趋成熟，未来具有发展潜力，对于职住一体的刚改一族非常适合。

这几年借着京津冀一体化的利好南城正在突起，亦庄有概念加持，除本身的经济发展，引进产业园，还有紧邻副中心位置，加上生态环境不错，人大附小、附中的引进，无疑都是重大利好。

旧宫在4环5环之间，距离主城区比较近，区域内有几个品质楼盘，商业和学校配套比较完善。

▼推荐楼盘：

▲亦庄

3、房山——长阳、良乡

▼推荐楼盘：

▲长阳

3

豪改

在刚改的基础上扩大各个空间的尺寸，让家人既有私密感又有宽大的公共空间，具有品质感和配套优势，更重视细节。

基本要掌控这几点：位置好，区域配套成熟，有品质保障

优选海淀，其次是朝阳、通州，然后是其他区域。

1、海淀

海淀之于北京，不仅是全球级高科技中心，教育资源中心，亦有没法复制的人文自然优势。要教育有教育，要医疗有医疗，要产业有产业，要交通有交通，要人口有人口，是北京改善置业的优选之地。

首推万柳板块，教育资源是较优良的，对应中关村三小学区，位置、产业、环境也是无可挑剔的，这里居住人群以知识分子、科技大佬为主。

▼海淀区推荐：

▲海淀-西北旺

2、朝阳——朝青、望京、奥森、朝阳公园

朝阳区是国际一流的商务中心区，商业新贵房产需求很大，而且05年以后的品质住宅比较多。

比如望京板块：是个职住一体化的商业中心，产业基础雄厚，消费基数足够，配套完善，居住区集中且舒适，教育资源在朝阳区也算比较优质。

▼朝阳区推荐：

▲国奥村

▲朝青天鹅湾

3、通州

▼推荐楼盘：

4、丰台

丰台区的整体环境其实并不是合适高端改善，但不能否认作为城六区属于置业的价格低。

在3环，也只有丰台区还有可开发项目，比如去年开盘的中国玺和昆仑域品质都不错，当时限价9.5万，具有很高的性价比。

在京津冀一体化的大趋势下，丰台逐渐步入了发展快车道，10年发展缓慢的丽泽商区正在加快建设，生活配套也渐趋完善，由于土地供应还比较充足，未来具备发展潜力。

▼丰台区推荐楼盘：

▲丽泽商务区

改良盘置业建议：

（1）高端改善虽也为置换，但区别是“自住+投资”两重需求叠加。因此除对品质的要求，选择的板块及楼盘，要具有升值空间。

（2）地段的重要性，四环内和四五环之间的优质地段，都是宝贵的没法再生的资源，要尽量争取和守住。

（3）大品牌更有保障，配套和物业不能忽视。配套一定要到位，这是增值的砝码，物业好才能住起来更舒服。

（4）明确换房的最主要需求，是为了提高生活环境？还是为了孩子上学？一套房子不一定每一个方面都完全，选择适合自己的才是好房子。

（5）选择户型的大小、功能要寻求舒适度和每一个家庭的习惯，不一定是越大越好。

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豪宅

豪宅的本质是寻求精神层面的东西，把巨额财富沉淀下来，更是一种身份和地位的象征。

北京豪宅多诞生在朝阳和海淀，一东一西，是基本可以构成共鸣的高端区域。但由于近几年，朝阳、海淀的土地供应不足，两区的城市豪宅明显减少，因而更具有少有性。

推荐：朝阳孙河板块、奥森板块、东部泛CBD别墅区，海淀万柳板块、西山别墅区，顺义中央别墅区。

其次各区域零散散布的豪宅项目可根据需求选择。这次北京房价下跌，但数量少有的豪宅反而表现坚挺，相对于普通住宅明显更扛跌。

别墅要比平层产品升值慢，如果不是自住建议还是慎重。

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小结

在当前密集出台的调控政策下，投资炒房已经被遏制，尤其是7月31日的政治局会议，明确指出要坚决遏制房价上涨。

很多人在想，那末房子是不是要大跌？是不是买房换房应该等一等？

我要指出的有两点：

名列前茅，房价近几年内不会大跌。政策不是要把房地产打垮，而是要维稳。

第2，刚需等不起。

刚需资金够的话可以出手，首付100万、200万都有不同的选择。要根据自己的经济实力，可以先选择小户型，待稳定后再斟酌改善性住房。配套和区域的选择一样重要，这决定未来这套房子是不是容易出手。

对改善置业，还是建议尽可能选择中心城区。即使如今北京的环线红利消失，由于概念打造的不同板块价格不一样，但北京的中心区域价值不会变，相比我们消耗在时间交通上的本钱，社交圈层的提升，和资源的聚集来讲，较好的选择依然是核心区。

无论风云如何变幻，北京，它的价值是一直存在的。

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