2018年1月中国住房市场发展月度分析报资源

2018年1月《中国住房市场发展月度分析报告》发布

中国社科院财经战略研究院

中国社科院城市与竞争力研究中心

中国住房市场发不怕没柴烧。什么都投进出去了展月度分析报告

（2018年01月）

十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2017年12月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合项目组对住房市场的长期跟踪研究，完成了2018年1月《中国住房市场发展月度分析报告》。

一、市场概述

2017年12月大数据房价指数监测发现，2017年除广州外的一线城市房价持续稳中有降，并未出现反弹迹象。热点二线城市房价年度涨幅较大，但目前房价总体呈现退热企稳态势。市场的趋于稳定，为深化住房制度改革和完善住房市场长效机制创造了时间与空间。

2017年一线城市房价总体表现稳中有降，热点二城市房价总体涨幅较大。2017年12月大数据房价指同比显示，成都、杭州、济南、青岛、西安等二线城市分别以70.39%、56.33%、52.4%、51.75%、51.29%的同比涨幅居样本城市前五位。一线城市中，北京同比下跌2.27%，上海同比下跌0.35%，深圳同比上涨8.14%，广州同比上涨46.11%。分区域看，样本城市中，京津冀板块城市综合房价下跌3.36%，长三角板块城市综合房价上涨8.96%，中部和珠三角板块城市综合房价分别上涨24.78%和23.48%。

2017年12月大数据房价指数环比显示，热点二线城市房价开始退热企稳。多数样本城市房价环比涨幅在2%以内，另有5个城市房价环比下跌。样本城市中，环比涨幅在2%以上的只有南宁、成都、烟台3个城市，且涨幅均未超过4%。天津、上海、北京、厦门、郑州居样本城市房价环比涨幅后五位，房价均出现不同程度环比下跌，其中天津房价环比下跌2.57%居跌幅首位。2017年12月北京房价继续下跌1.1%，从2017年5月开始已经连续下跌了8个月。廊坊（燕郊）房价从2017年4月房价最高点至2017年12月，累计跌幅达36.8%。根据当时当地购房信贷政策，首套房最低首付在%之间，这意味着最高价位区间进入廊坊（燕郊）市场的购房者已经成为“负翁”。不过2017年12月廊坊（燕郊）房价环比微涨0.59%，后市走势及风险有待进一步观察。

2017年样本城市房价总体呈中低价区间上移，超高价区间下移的态势。2017年12月，北京、深圳、上海分别以53778元/平方米、53614元/平方米和49712元/平方米的单价中位数，居样本城市前三位。其中上海单价已经跌破5万，而北京在2017年4月单价中位数曾达到63962元/平方米。从低价位区间看，2017年12月，样本城市中，只有沈阳、烟台、太原三个城市单价中位数在万元以下。而在一年前的2016年12月，共有11个样本城市单价中位数在万元以下，其中西安单价中位数仅为6550元/平方米。

样本城市以单套总价计算的实际购房支出相差高达五倍，北京最高大连最低。2017年12月，样本城市中，北京以402万元/套的总价中位数居全国第一，深圳、厦门分别以352万元/套、322万元/套的总价中位数位居全国第二、第三。而单价中位数居第二的上海，总价中位数却仅位居全国第四，为319万元/套。这说明，上海的实际住房负担要略低于直觉，当然这是以牺牲居住条件为代价的。大连以78万元/套的总价中位数居样本城市最末，不足第一位北京的五分之一，相对较低的单价和小户型偏好使得大连的购房支出处于较低的水平。其它总价中位数相对较低的省会及以上城市有长沙、重庆、西安、沈阳、太原等，单套总价总位数均在百万元以下。

表1 2017年12月主要城市大数据房价指数

注：各城市以2017年12月房价同比涨幅为顺序。由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准。近半年及近3月上涨均指截至12月底的房价累计涨幅。计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制，下同。

表2 2017年12月主要城区大数据房价指数（一线城市）

注：各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性，与行政区划可能不完全一致。由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准。计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。近半年及近3月上涨均指截至12月底的房价累计涨幅。由于成交低迷，暂将上海黄浦、静安区移出统计表。

表3 2017年12月主要城区大数据房价指数（二三线城市）

注：各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性，与行政区划可能不完全一致。由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准。计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。近半年及近3月上涨均指截至12月底的房价累计涨幅。

表4 2017年12月主要城市大数据住房单价中位数（元/平方米）

注：计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。

表5 2017年12月主要城市大数据住房总价中位数（万元/套）

注：计算范围仅限于存量（二手）住房成交价数据。

二、形势分析

从市场面看，经历年的市场回升，中国住房去库存工作基本完成，多数城市住房库存水平较低。同时为了抑制房地产泡沫，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。而在部分三四线城市，去库存政策尚未及时调整。这是2017年一线城市房价稳中有降，二三四线城市房价快速上涨的基本背景。

对于一线城市与热点二线城市，市场的短期供求平衡主要靠严厉的调控政策来维系，房价的稳定性较为脆弱。试图放宽调控的尝试可能会引发房价的重新发弹。

对于多数三四线城市而言，住房市场短期库存虽然较低，房价虽然上涨较快，但潜在供给能力较高，已售空置现象也较严重，房价持续快速上涨的基础并不存在。

从政策面看，全国住房城乡建设工作会议明确，要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”、“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。房地产市场调控不会发生方向性转变，抑制投资投机性需求仍是调控主基调。

从长效机制看，国土资源部表示我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这其中有实质意义的主要有两条：一是政府将不再是居住用地唯一提供者，企业自建住房可能成为新的住房供给渠道；二是利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房，目前正在试点进程之中。从企业自建住房看，它能有效改善住房供应结构，对于职住平衡、引进人才等都具有积级的意义。但它不能从总量上缓解住房供求矛盾。毕竟城市可用土地有限而需求极为庞大，这方面的供应潜力并不大。农村集体经营性建设用地建设租赁住房目前只是处于试点阶段，离推广应用还有很长的距离。短期内对市场供求尚不构成重要影响。

三、短期走势预判

由于一线城市调控政策放松的概率极小，预计一线城市房价以稳定为主，短期内大起大落的可能性均不存在。

二线城市库存水平虽然较低，但房价累积涨幅较大。同时，二线城市调控政策也没有一线城市严格。综合库存、价格水平和政策方向推断，二线城市短期房价以慢涨或平稳为主。

三四线城市逐步进入退热或下跌阶段。三四线城市当前的低库存和市场发热，只是特定政策和市场环境下的表象。其潜在供应能力和民间空置量都较大，如果市场预期发生变化，可能出现止涨或下跌。

四、政策建议

1．保持调控政策的延续性与总体稳定性，同时根据市场形势变化相机进行政策微调。中国大中城市住房市场的供求矛盾长期存在，抑制投资投机性需求的政策方向不应发生改变。限购、限贷等行之有效的投资投机抑制性政策，不能轻易退出。同时可根据市场发展与供需结构变化，因地制宜对已经出台的调控政策进行微调，以适应形势发展、提高市场效率。在因城施策的政策环境下，尽管具体政策的选择由各城市政府自主决定，但各城市政府仍需要对稳定房价负主体。