绿城买地季40亿三四线城市高价夺地与土储资源

绿城买地季 40亿三四线城市高价夺地与土储路径

一向在土地市场保持沉默的绿城，似乎变得高调起来。

如果把时间线拉长一些，回顾过去三年绿城在土地市场上的表现，纵向比较便能窥探一二。2015年8块，2016年9块，2017年38块，简单计算，2017年绿城拿的地块数量是前两年总额的两倍多。

顶了三年土地补仓的压力，在去年第四季度开始，绿城终究一改此前的谨慎态度，在土地市场上攻城略地。

而这类趋势一直延续到了2018年，据不完全统计，截至目前绿城今年在公然土地市场已斩获了6宗土地，总地价93亿元。

其中，仅4月上半月绿城在江浙区域便斥资40亿拿下三宗地块，分别位于德清、舟山、常熟等三四线城市。

首入常熟与舟山地皇

4月17日，用时3小时零3分钟激烈竞拍，绿城以16.22亿竞得常熟南部新城2018A-004号地块，楼面价11653.81元/平方米，溢价率29.04%。这也是绿城头次进入常熟。

对进驻常熟，绿城土投相干负责人表示，“如今的绿城专注做高品质住宅，想进苏州市区，但目前还没有机会。”本次在常熟拿地，也是由于对苏南这一片非常看好，尤其是常熟。

从楼面价来看，绿城拿下的地块并不算贵，与周边项目基本持平。据了解，该地块附近的1号和8号地块在2017年11月份均由碧桂园收入囊中，其中8号地块竞拍时长近2个半小时，成交楼面价达11052元/平方米。而一个礼拜前，金地13.33亿竞得南部新城东环河以北、常昆路以西地块，楼面价11382元/平方米。

但是，与陌生的常熟不同，前一日绿城在熟习的舟山市场，拿下了一宗地皇。

4月16日，绿城以13.57亿元拿下舟山定海区一宗*用地，楼面价12330元/平方米创舟山土地市场新高，也是舟山第2宗楼面价破万的涉宅地。

从绿城的表现来看，对于该地块势在必得，在2017年两次刷新舟山楼面价较高纪录的土拍中，均能寻得绿城的身影。

2017年4月21日，舟山市备受瞩目的新城地块LK门店没有因此下架任何产品c－5－5a、LKc－5－1a，由金翰、保利、宋都、绿城等四家企业激烈拼抢，*终在74轮叫价后，该地块由杭州宋都房地产集团有限公司以楼面价9620元每平方米，折合土地单价20779.20元每平方米，总价6.997亿元竞得，溢价率83.5%，创近年来舟山历史新高。

时隔不到2个月，舟山楼面地价被再次刷新，并头次突破万元大关。同年6月14日，定海城东街道地块SF-以楼面价10210元/平方米被上海大发团体摘得，溢价率为92.64%。绿城*终依然当了陪跑，不过能看出其补仓的迫切。

事实上，加上今年4月初以11.68亿元拿下德清一宗宅地，绿城4月份已掷下40亿元补充土储，从区域上看，均位于三四线小城市。

为何积极补仓三四线城市，绿城相关负责人对观点地产新媒体表示，这些城市虽然在三四线，但是都符合绿城产品营造和客群的要求，市场认可度也高。绿城在布局策略里，以核心城市为主同时兼顾核心区域。

三四线城市腾挪

对三四线城市，绿城内心是摇摆的。“之前我们拿每一块地都要非常当心，一旦拿错一块，可能万劫不复。”绿城中国总裁曹舟南如此描写前两年的如履薄冰。

从内部因素看，由于三四线城市曾积压大量存货，一度让绿城堕入困局，账上资金不足以支撑其去拿高价地。

绿城决定痛定思痛逐步调剂*比例，经过近两年的换仓计划，在2017年新增土地里86%布局在一二线城市。

为何会这样做？“由于我要把三四线城市的空间腾挪给代建，三四线城市价格跟1二线城市比最少相差比较大的等级位，乃至相差1倍。”这是绿城的逻辑。

曹舟南早前在接受媒体采访时也表示，不会大规模布局三四线城市，由于这个市场的购买力和人口基数有限，但是会布局一些短平快的项目，快进快出。

据曹舟南泄漏，今年绿城的土地*计划预计700亿元。在绿城的补仓路径里，将部分资金投放在杭州以及周边发达区域的三四线城市。

虽然碧桂园、恒大这些押宝三四线的房企，仍在不断刷新销售纪录，但是，行业内对三四线城市争议也愈来愈大。

在大多数业内人士看来，“三四线城市的风险还在累积，越来越高。”

“城市房价长时间看，三四线城市人口长期出现流出趋势，地方并不具备房价长时间上涨的基础。从刚需角度来看，三四线城市是供过于求的，只是这两年因为多方面的原因，致使房产的资产属性增强。”

对三四线热的外部因素，三四线城市居民普遍缺乏有效的*渠道，这轮上涨行情中但这部影片无疑会是她的另一部巅峰之作。整部影片极少的采用技术特效去完成影片的效果，很多当地居民选择房产作为*标的。

而由于库存水平高和历史缘由，退出机制的缺失意味着三四线城市的房产*者或将面临难以脱手的窘境，导致三四线房地产*颇具风险。

把三四线高风险区域称为“棉袄”的绿城，好不容易脱掉了“棉袄”轻装上阵，想必未来一段时间内也不会再重蹈覆辙。

撰文：杨晓敏 审校：刘满桃

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