何学彦建立信息披露制度是调控房价的重要手资源

主持人：最近有一个说是，国家电公布，空置房有6500套，供2亿人居住，会不会从另外一个侧面，也说明了，房产泡沫呢？

何学彦：是的。对于这个问题，一些所谓的专家学者说这个数字不实。我持客观地态度对待这个问题，我认为国家统计局，住建部应该统计这个数据，统计这个数据是不难的。那么一般的居民只住一套房子，那么第二套，两套以上的，特别是三套以上，基本上是闲置的，或者叫做空置房。这是不难做到的，为什么不统计。那么国家电通过几个月不亮灯来估算，这是从一个侧面反映了房屋空置现象，不说是6000多万套，但是起码它可以大概地说明房屋的空置率是比较高的。还有我刚才说了，房地产市场，要建立健全信息披露制度，国家统计局应该向公众公布土地出让价，建设的成本，建这个房子的成本价。那么房地产利润，你都要向大家公布的，你为什么不公布？暗箱操作。你一公布，大家都知道这个利润率有多高，地价多高，地方政府赚下多少土地财政，我这个购房的人，我应该付多少房价，自然大家就会明了。阳光之下阴暗的东西躲不住的，你只要建立信息披露制度，定期和不定期向公众公布，我想这个房价也不会这对强大的追求。贝吉塔对亲人朋友极为重视么疯涨，也会理性回归或下降的。

主持人：那您觉得，房产新政，到您说的第三个阶段。如果最好最理想的50％以后，它还会持续下去吗？

何学彦：我的估计，如果按照房地产现有泡沫的基础上，应该下降50％。但实际上。

主持人： 0％。

何学彦： 0％左右。那么以后房地产健康发展，如果我们做到房地产新政时时调控，并坚持下去，房地产市场结构合理，所谓结构合理就是适应各种人群的自住性需求能够得到基本满足。

主持人：是一个长期过程？

何学彦：一个长期过程。如果坚持优化供需结构，抑制投机性炒作，我想这个房地产市场，再建立信息披露制度，完善信息公布系统，那么我相信房价会维持在一个合理的区间。

主持人：那它是像很多经济学家说的一个，合理平稳上涨的趋势吗？

何学彦：这个应该是，因为随着房子质量的提高，新户型，建安成本在提高，原材料的价格也在上涨，而且我们的收入也在上涨。房价合理的区间有这么三个指标。首先是房价成本比，成本主要指建设安装成本，再加上适当的土地收入。这个土地收入应该由中央财政统一收支，只要地方政府来卖地生财，这个地价是很难降下去的。如果土地出让收入由中央财政统一收支，地价控制在一个合理的区间，建安成本虽然在不断地上涨，随着人们收入的不断增加，随着国民经济的不断增长，我想这个房价和成本的比，比如说1：1.2，1：1.5，房价在房屋实际价值上下浮动，我觉得这是一个比较合理的区间。只要高到两倍就不合理。再一个是房价收入比，就说如果回归了国际通行的惯例，户均收入三到五年的积蓄能够买一套房子，这也是一个比较合理的指标。还有租售比，起码我把这个房子买过来，我在这个使用期几十年出租，能够回收我的成本，再加上利息。如果这三项指标在一个合理的区间，这个房价是比较合理的。房价理性平稳上涨，不是暴涨，不是因为房地产商的暴利和土地财政地价出让过快上涨，造成了房价疯涨，广大居民是可以理解和接受的。我想这三个比例，房价成本比，房价收入比，房屋租售比，维持在一个合理区间，房价平稳的小幅上涨，房地产市场就会形成一个健康的运行机制，定价机制。

主持人：确实。那最近有说，中国建筑的平均寿命，一般都在三到四十年。而英国法国这样建筑，一般都在一百多年。您是不是觉得，就是说从另外一个侧面也反映出来，我们资源过度浪费。在房子这方面，建筑这方面。

何学彦：对房地产建筑市场，以前面也有过不少报道，说楼脆脆，楼歪歪。为什么会出现这些建筑质量问题？我跟小邓说说房地产商开发资金来源的结构问题，40％靠银行贷款，40％靠预购房屋的人，因为实行预售制，建筑商垫支15％一般房地产商平均自有资金或自筹资金只有5％左右。有些大型房地产企业，可能自有资金达到15％，甚至 0％都有。一般小型房地产企业自有资金比例是很小的。这样建筑商他垫支15％，所以他的后续开发资金不足，所以往往偷工减料，造成质量不过关。当然这也不尽然，有的房地产建筑商实力强一点，信誉好一点，建筑的楼宇也可能质量好一些，也可能有50年，60年，70年，甚至也有上百年的。有些缺乏诚信，缺乏商业道德，可能偷工减料，可能也就 0年，40年，甚至还不到 0年，甚至20年。有的在建的楼房就成了危楼，像上海有栋楼房，刚刚建起就整体倒塌。

主持人：地基就没打好。

何学彦：对对对，当然这不能一概而论。这也说明我们房地产市场，包括建筑市场不健康发展，有很多问题值得纠正。要促进房地产市场，以及建筑市场健康发展，必须坚持房产新政。你说这个问题，进一步坚定了我对房地产调控新政的信心。