地产成交回升库存高企房价下行趋势确立吗

推广应用高效成熟节能节水技术 地产：成交回升库存高企 房价下行趋势确立 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

一手房成交面积：16个城市环比升5%，一线城市环比降8%，二线城市升9%；16个城市、一线城市、二线城市同比分别降8%、20%、4%；16个城市、一、二线城市较10年平均水平分别降1 %、21%、10%。一线城市中，京、杭、深环比分别降6%、4%、40%，沪环比持平。二线城市中，苏州环比增1 6%，其他城市涨跌幅度一至二成不等。

二手房成交面积：5个城市环比降10%，同比降50%，较10年平均水平低57%。

深7月11日起对二手房交易按评估价征税，8月成交量环比下降75%；成都由于7月基数较小，环比大幅上涨 54%；北京小幅回升，南京、长沙环比小幅回落。

一手房房价分析：多数城市均价下跌，在可比的10个城市中，9个城市均价环比下降或持平，1个环比略升1%；与10年底均价相比9个城市上涨，1个下跌。

综合各城市整体均价、分区均价情况，京、沪、深、杭等一线城市楼盘价格整体呈下跌或持平态势，而武汉、沈阳、重庆、南昌等部分二线城市楼盘价格整体呈持平态势，东莞、佛山等仍呈现上涨态势。

典型楼盘：从我们选取跟踪的各城市典型楼盘来看，一线城市楼盘去化率大都在三成以上，二线城市贵阳、宁波、苏州楼盘去化率基本超一成，武汉、东莞、厦门去化率大多楼盘去化率超过三成。通过对比新推楼盘与周边同质楼盘的情况，一线城市多数新盘价格持平或下降，二线城市多数新盘止涨并出现下降趋势。结合各城市均价及分区情况来看，一线城市楼市价格下行态势确立，调控政策效果显现；二线城市楼市价格止涨，随着限购范围扩大，二三线城市房价下降是趋势。

一手房可售面积：持续增长。9个城市可售面积环比升8%，同比增4 %；一线城市环比升1%，同比增22%；二线城市环比升10%，同比增48%。

一手房去化时间：环比、同比均上升，处较高位。9个城市整体去化时间约11.7个月，环比月为11.1个月，同比月为8.6个月。

8月成交量环比回升，成交情况略有好转。一线城市楼盘价格整体呈持平或下跌态势，调控效果显现；二线城市多数新盘止涨并呈下降趋势。随着限购范围扩大，新增供应量增加，“金九银十”难再现，去化时间将拉长，二三线城市房价将步一线城市后尘，掉头向下。本轮调控已出现此前我们提出的房价跌、地价跌、投资增速放缓等三方面有利于行业实现调整目标的积极因素。建议关注板块机会从估值修复向行业自身调整带来的恢复性发展机遇，持续关注招地、保利、万科、亿城股份、首开、北京城建等公司的投资机会。

风险提示：注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。