变相圈地利益多开发商扎堆旅游地产.DG

多轮的宏观调控，正迫使5万多家地产商思考转型的问题。

2010年12月21日，中化集团旗下方兴地产斥资26亿元启动地产项目。这是地产商转型旅游地产的一个典型案例。实际上，自2010年下半年以来，万达、保利、中信，还有恒大、龙湖、佳兆业，不少开发商纷纷加大了对旅游地产的投资。

那么，究竟是什么造就旅游地产热？

地方政府为什么热衷于赔本赚吆喝，给开发商很大的优惠？

5万多家开发商考虑转型

椰影婆娑，海风徐徐。在“海南国际旅游岛”的旖旎风光中，钢筋水泥不再是突兀的风景：千亿元资本早已集结海南，撬动这个只有 . 9万平方公里海岛的旅游地产。

海南旅游地产的盛宴令人垂涎不已。

而在国内其他省市，觊觎旅游地产的众开发商也是摩拳擦掌。

2010年12月21日，中化集团旗下方兴地产金茂君悦酒店-金茂世家旅游综合体项目于云南丽江原世界遗产公园奠基，总占地面积近44万平方米，并计划投资26亿元启动该项目。这是专注于写字楼和酒店物业的方兴地产真正迈出旅游地产的第一步。

2010年12月8日，中信地产于江西省九江市签署“中信庐山西海项目总体运营合作协议”，将云居山—柘林湖风景名胜区区域进行整体规划开发。

同是国企背景的亦是频繁斩获大型旅游综合体项目。2010年11月 0日，保利签署协议，将于东莞樟木头的宝山生态开发区启动建设东莞保利生态城项目，投资近百亿元。

地产巨头万达在旅游地产开发上亦是不甘落后。事实上，自2008年起，万达就联盟中国泛海、联想控股、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等开发商开发旅游地产，斥资近1700亿元。

与万达不谋而合的还有龙湖地产和佳兆业。前者在2010年8月和2010年10月，先后于烟台养马道囊括69幅地块，耗资49亿元，占地6 00亩，打造大型旅游地产项目，且于10月拿下占地1781亩的用地。后者于8月和11月于辽宁分别签署协议，拟投资开发弓长岭区温泉旅游综合体项目和辽宁东戴河国际旅游新城项目签署协议。

不难发现，尽管上述开发商蓄势旅游地产已久，但是大举进军旅游地产却是始于2010年下半年。

“住宅地产经过10年的大发展以后，经历了多轮宏观调控。原本在这个领域耕耘的5万多家房地产开发商，开发量和资金流放缓很多，这样就面临着转型的问题。”中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁对时代周报表示。

政府与开发商双赢

在旅游地产的土地账本中，地方政府与开发商的关系是极其微妙的，各自敲起算盘。

“从房地产政策来讲，在城市范围内，针对土地的政策和限制已经很多了，但是到边缘地区，房地产开发特别是旅游地产开发，存在着打‘擦边球’的概念。”宋丁对时代周报表示。

把旅游地产作为启动地方经济发展的动力之一，地方政府频频出台优惠政策。值得注意的是，在上述旅游地产项目中，部分项目是地方政府的招商引资项目。其中，佳兆业弓长岭区汤泉谷温泉旅游综合体开发正是辽阳市招商引资项目。

根据辽阳市招商引资优惠政策，在土地使用和资金扶持上均有优惠。其中包括“按市以下土地出让金权属，由同级财政按投资额度返还土地出让金：外来资金到位100万或1000万，返还 0%；到位资金每增加100万美元或1000万人民币，增加10%的土地出让金返还比例，直至全额返还”等。

“地方政府与开发商的利益永远是共生的。在地方政府看来，纯粹做房地产开发不利于地方经济的长久发展，而如果发展旅游地产却符合其长期利益，而且旅游地产前期投资大、品牌效应比较强，需要持续投资，所以政府也会做出一定的让利。”中地行董事长徐建平对时代周报表示。

不过，土地的诱惑，对于开发商而言，无疑是最为关键的。

实现人民调解与行政调解、司法调解的衔接配合在购房者对高房价望楼兴叹时，开发商对高地价亦是心有余悸。

“从开发商趋利的角度来讲，第一个因素就是土地价格。事实上，在拿地过程中，很多旅游地产地块是没有经过招、拍、挂程序的，而往往是大型开发商和地方政府经过协商以后，走个过场而已。在一些偏远地区，地方政府急于改造当地落后的环境，包括旧村改造。在这种情况下，作为对开发商的补偿，土地价格相对来讲比较便宜。”

无利不起早。“当开发商第一步把地价拿下的时候，事实上就保证了竞争优势。”宋丁表示。

相关人士曾于2004年为华侨城旅游地产波托菲诺项目算过一笔账：楼面地价不超过1600元/平方米，配套建设费用400元/平方米，建安成本2 元/平方米，其他成本杂费500元/平方米；按照不超过5000元/平方米的项目总承包和1万元/平方米的售价计算，其毛利率已达到50%。