恒大举债式扩张.蹭飞

负面的评级展望反映了未来12~18个月，恒大地产的业务和财务风险将有所上升。

2011年1月17日，深圳产权拍卖有限公司公告显示，恒大地产以16.64亿元的价格拍下深圳市建设（集团）有限公司（以下简称“深圳建设”）71％的股权。

事实上，早在半年前，万科就一直与深圳建设磋商有关并购事项，但当时万科给出的价格是不高于8. 2亿元。以两倍的价格抢下深圳建设，恒大延续了去年的强势扩张。扩张靠的是资本，就在拍下深圳建设的前一天，恒大宣布了其新一轮的融资计划。这次是总值92.5亿元的。

发债储粮

2011年1月14日，恒大宣布将发行55.5亿元 年期及 7亿元5年期以结算的人民币债券，利率分别为7.5％和9.25％。

早在2010年1月和4月，恒大就先后两次发行共1 .5亿美元的债券，当时的利率高达1 ％。业内人士曾用“高利贷”来形容上一波融资潮。但恒大两次巨额融资后，国家的房地产宏观调控马上开锣，此后房地产企业的海外融资就被打上了封条。恒大总裁夏海钧的说法是，当时恒大预见到了2010年房地产市场的宏观调控，因此及时的两次海外融资让企业有更多的本钱应对市场变化。

对于此次新一轮的融资计划，恒大董事局主席再次表示，主要是为了应对宏观调控。他预计政府2011年会加大楼市调控力度，市场将发生大变化，此次发债可以使公司的经营更加稳健。

同时集团旗下的商业管理公司将负责商业的运营管理但在债券投资者的眼中，恒大的吸引力远没有人民币升值来得大。公告显示，两笔债券均按人民币6.5997兑1美元的以美元结算。许家印并不讳言：“此次发债看中的正是人民币升值的好时机。”据他表示，市场对与人民币挂钩的债券反应热烈。他坦言，此次发债是为了“低息换高息、长期换短期、活钱换死钱”。

事实上，并非所有人都看好此次融资，在恒大公布发行票据之后，标准普尔随即对该票据评级为BB-级。标普在评级报告中称，恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善，公司评级将面临压力。

穆迪助理副总裁分析师曾启贤表示，“恒大现在正在寻求快速扩张，然而穆迪预计，中国房地产市场和环境于2011年将更加严峻。”

从恒大的公告也可以看出扩张的野心。公告称发行票据主要是为了公司筹集资金，将用其中不少于45％的所得款净额偿还境内银行借款及补充现金储备，剩余款项用于集团现有及新增物业项目。

进军深圳

恒大的扩张在融资计划宣布一天后就开始显现，2011年1月15日，深圳建设的股权转让拍卖会上，恒大就显示出志在必得的信心。据知情人士透露，拍卖会上恒大的对手分别是集团和深圳城建集团，两者均为深圳本土大鳄。在经过近 0轮举牌后，恒大以16.6亿元拍下。最终的成交价格较底价溢价51％。

资料显示，深圳建设持有深圳市房地产开发企业资质证书和建设部核发的房屋建设工程施工总承包特级证书。据悉，拥有这一特级资质的企业在全广东仅有 家。除了特级资质外，深圳建设还拥有深圳市福田区红荔路的建设集团大厦50％的所有权和蔡屋围项目50％的所有权、在住宅土地稀缺的东莞南城区50万平方米的住宅用地以及合肥等地项目。有关资料显示，蔡屋围项目毗邻京基百纳空间，位于深圳金融中心区，是一个盈利潜力巨大的地产项目。此外，东莞“百悦尚城”项目、合肥“金悦领地”项目都是优良资产。

恒大表示，正是看中其巨大的升值潜力。

“深圳建设也许并不如恒大想象中那么好。”有深圳业内人士向《中国经营报》表示，近些年由于冗员以及经营欠佳，深圳建设已经大不如前。恒大是否买贵了，可谓见仁见智。但万科的出价就明显比恒大低得多，在此次拍卖会上，万科没有现身。但早在2010年6月，深圳建设已经与万科进行了接触。当时万科开出的条件是，万科公司愿意以总价不高于8. 2亿元人民币收购深圳建设所持有的71％的股权，折合每股约 .5元。