广证恒生三四线房地产销售热度不减投资预计源泉

广证恒生：三四线房地产销售热度不减 投资预计维持高景气度 类别： 机构： 研究员：

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核心观点：

上半年全国房地产投资远好于预期，三四线贡献近半。月全国房地产增速8.5%，远好于市场预期。对投资数据进行拆解，34座一二线城市和剩余的三四线城市对房地产投资的贡献率相当。月，三四线城市对整体房地产投资的贡献率为49%，增速达到10.18%。与一二线以土地投资为主不同的是，三四线建安投资对增速的贡献率高达76%。

投资需求的直接外溢和间接带动是三四线销售火爆的主因。6月三四线城市销售累计同比增速达34.11%，占全国销售面积的59.6%，为今年月的房地产销售贡献了20.33%的增速。导致三四线销售火爆的原因主要有三点：首先，房地产调控因城施策，一二线收紧，三四线鼓励去库存，造成投资需求外溢；其次，2016年前，三四线部分改善性需求被积压，连续4年商品房成交面积低于金融危机后的年平均水平。投资需求的外溢对刚性需求有较强的带动作用，2016年三四线销售高于历史平均水平20.4%；最后，我们测算的棚改货币化对三四线销售也形成了超过20%的支撑。

去库存继续推进，三四线销售有望维持高位。我们测算的6月底三四线广义库存绝对量为38.5亿平方米，去化周期为32个月，库存增速在持续下行后目前已经接近负增长，下半年预计三四线将进入绝对量上的去库存阶段。目前三四线去库存政策仍在持续推进，多地依然实施房贷优惠和首付比例优惠政策，同时考虑到2018至2020年棚改任务还有1500万套，棚改货币化安置比例有望进一步提升，我们认为后期三四线销售有望继续维持高位，即使考虑到基数效应，预计后期也会维持稳中有降的状态。

销售旺盛和库存去化的背景下，三四线房地产投资情绪修复。除了销售和库存会对投资造成影响以外，房地产新开工和土地投资，可以反映开发商对后期房地产市场景气度的预期。我们将三四线房地产新开工和土地购置费做6个月移动累计同比处理后发现，三四线销售增速于2015年初开始回升，新开工滞后6个月开始反应，土地投资在2016年初开始回升，时滞1年左右。因此根据本轮销售与新开工、土地投资之间的时滞效应，即使7月起销售增速受基数影响开始稳中有降，那么新开工增速预计也会继续上行至年底，而土地投资上行的时间可能会更长。

下半年三四线房地产投资大概率好于市场预期，中性假设下全年8%左右。

结合前述销售有望维持高位、三四线库存绝对量开始真正去化，以及新开工、土地购置费等指标的趋势性上行来看，今年以来三四线房地产商投资情绪正在逐渐修复，下半年三四线房地产投资有望好于此前市场的悲观预期。进一步的，三四线地产投资中四分之三来自于建安投资，也有望从逻辑上为上游周期性行业寻找到一定的需求支撑。最后中性假设下，我们预计全年房地产投资增速可能维持在8%左右。