中信农村土地流转信托落地的

经济观察 实习 周雅珏

敬酒和被敬酒的玩家均可获得奖励。参与公会宴 一款名为“中信·农村土地承包经营权集合计划1301 期”的信托计划，终于让多年来“只闻楼梯响，不见人下来”的“信托公司参与农村土地信托流转”实现落地。

该信托计划于2013年10月10日正式成立，涉及流转的土地面积达5400亩，信托期限为12年，信托受益权采用结构化设计，信托计划的A 类委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府，信托计划成立时发行A类信托单位5400万份。

据该项目负责人吴超杰介绍，远期的流转面积是两万五千亩，“这和土地承包经营权的期限是一致的。”

农村土地承包经营权信托是委托人（土地承包经营权人）在一定期限内将土地承包经营权委托给受托人，受托人在坚持土地集体所有和保障农民承包权的前提下，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序，以土地出租等方式将土地经营权在一定期限内依法、有偿转让给其他公民或法人从事农业开发经营。

据了解，流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供服务。园区规划为五大板块，涉及到二十多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联、农业科研平台。

结构化混合型信托计划 值得一提的是，该信托计划在采取了结构化混合型的产品设计，信托计划里既有财产权，即土地承包经营权信托，亦包括资金信托计划。

资金信托分为两部分，一部分用于流转土地区域内的土地整理和农业设施建设以及现代农业技术推广应用。另外一部分资金用于解决地租的支付。

“如果出现流动性的支付问题，我们这块资金用于解决这方面的问题，这是一个结构化混合型的信托计划。”吴超杰说。

在中信信托副总经理兼董秘张继胜看来，信托公司参与农村土地流转可以有效打入一些金融元素，“就我最近这个五六天的调研来看，迫切的感到具有一定规模的产业方一般有很大的资金困惑。信托机构本身就是一个金融机构，它的介入可以及时导入金融元素，使土地经营权的流转更加具有这个资本属性，实现有效的增值。”

据了解，整个信托计划为12年，但资金信托则存在不同期限，有的是两年，有的为解决流动性支付的资金信托计划期限可能就三个月。

信托计划的收益来自地租收入，包括一些设施也会用于出租，“现在我们接过来的可能是一千块钱一亩的地租，如果我土地整理完以后，就不是这一千块钱水平了，我们用地租的提升来支付投资人的收益问题。”吴超杰说。 除地租外，农民还可以再分享增值部分的绝大部分，“我们初步定的比例是70%”。

信托公司收费的依据亦在于土地增值发生变化，“像土地上一些基础设施，包括一些技术因素导入、产业方的对接产生了增值效益之后，在这里边才有信托公司的收益，这里边的增值的部分也包括农民的浮动收益” 张继胜说。

订单式风控 在风险控制方面，该信托计划采取的措施之一是订单措施，“整个运营过程并不是盲目的，指向很明确，用定单来保证，也就是一个闭合的产业链条；第二，既然引入了产业方，产业方在这里面也要承担一部分风险。”张继胜说。

如果地租有市场风险，服务商有提供差额补足的义务。此外，该计划亦存在农户中途退出的风险。针对这一风险，吴超杰表示，“可以由政府直属的土地仲裁机构来做，没有信托机构介入之前，这个局面可能更为复杂，吸引信托机构的介入，在很大程度上解决或者缓解了这种局面的产生，是这样一个变动关系。”

在张继胜看来，信托机构的介入，可以实现均衡的定价机制，“目前的流转市场，定价极为不均衡，很多矛盾就是由此而引发的，自然村落之间互相对比，农户之间互相对比，没有一个明确的定价机制，信托机构的介入在很大程度上能够解决这个问题。它通过科学完善的工具和手段，能够实现一个相对均衡的定价机制。”

据了解，目前的该信托计划仅仅是处于产品成立阶段，产品的推进实施还有一个过程。“现在一方面是要落实一些项目的一些报批手续，因为这是一个产业园项目，必须有一些前期的审批文件拿到了以后，我们才能实施，服务商也在招商招租，和那些愿意进园的企业在紧锣密鼓的谈判，现在初步有几家，一旦协议签订，政府的批文拿到，我们就可以进入资金募集阶段。“张继胜说。